ЦБ смягчил правила выдачи ипотеки на строящуюся недвижимость

С 1 сентября 2025 года Банк России снижает макропруденциальные надбавки по некоторым ипотечным кредитам. Это решение касается только заемщиков с умеренной долговой нагрузкой. 

Рассказываем, в чем суть изменений, для кого ипотека станет доступнее, а по каким займам появятся новые ограничения.

Что изменится в выдаче ипотеки на новостройки

С начала осени макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам на строящуюся недвижимость не будут применяться для части заемщиков. Кредит станет проще получить клиентам, которые вносят первоначальный взнос в размере 20–30% от стоимости квартиры и имеют умеренную долговую нагрузку — от 50 до 70% от дохода заемщика. По оценке регулятора, это затронет примерно 16% выдач.

Решение приняли после сокращения доли рискованных ипотек. За два года количество займов с долговой нагрузкой более 80% снизилось с 42 до 6%, а доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% — с 52 до 5%. Кроме того, к середине 2025 года банки сформировали буфер — запас в размере 1,8% от всего ипотечного портфеля. Центробанк считает, что накапливать буфер дальше не требуется: рискованные займы уже ограничены, а объемы выдачи ипотеки растут медленно.

Как работают макропруденциальные надбавки

Когда банк выдает ипотеку, он должен оценить риск невозврата кредита. Чем выше риск, тем больше надбавка — сумма, которую банк откладывает в резерв из собственного капитала. Эти значения устанавливает ЦБ. На ставку надбавки влияют два параметра:

1. ПДН — показатель долговой нагрузки заемщика. Он помогает определить, какую часть дохода клиент тратит на кредиты. Например, если ежемесячный доход составляет 100 тыс. рублей, а выплаты по кредитам — 50 тыс., то ПДН равен 50%.
2. Первоначальный взнос — сумма собственных денег, которую вносит покупатель при оформлении ипотеки.

Чем меньше взнос и выше ПДН, тем больше надбавка — и наоборот. Так, если у заемщика первоначальный взнос составляет менее 10% при любом уровне ПДН, банк применяет максимальную надбавку — 9. Такой заем считается самым рискованным и невыгодным для кредитора. При взносе 15–20% и ПДН в пределах 70–80% коэффициент составляет 2,25.

Надбавки не касаются клиентов напрямую, но они влияют на решение банка. Система ограничивает выдачу рискованных займов. В результате клиент с небольшим первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой получает отказ или предложение увеличить первоначальный взнос. А вот заемщику со значительным взносом и умеренной нагрузкой банки, как правило, охотнее одобряют ипотеку.

➜ Дадут ли ипотеку, если есть кредит

Какие ограничения вводятся для кредитов на ИЖС и под залог недвижимости

С 1 октября 2025 года ЦБ впервые вводит макропруденциальные лимиты на нецелевые кредиты под залог недвижимости и ипотеку на индивидуальное строительство. Эти категории часто связаны с высокой нагрузкой на заемщиков.

По данным за второй квартал 2025 года, 30% ипотек на ИЖС были выданы клиентам с долговой нагрузкой выше 80%, около 28% — с ПДН от 50 до 80%. В случае с потребительскими займами под залог недвижимости ситуация хуже: на заемщиков с ПДН свыше 80% приходится 46% кредитов.

Чтобы снизить риски невозврата, регулятор начнет ограничивать долю рискованных займов в общем портфеле. Пока лимиты будут ниже среднерыночных значений второго квартала 2025 года. В дальнейшем правила будут ужесточаться и приближаться к тем, что уже действуют по классической ипотеке и необеспеченным потребительским кредитам. В результате банки не смогут без ограничений одобрять кредиты на строительство частного дома и под залог недвижимости.

➜ Что выгоднее: построить дом или купить готовый