Коммерческая недвижимость в Москве может подорожать на 10% до конца года

В 2024 году рынок покупки коммерческой недвижимости в Москве вырос на 10% по сравнению с 2023 годом. Коммерцию продолжают покупать, арендные ставки растут. Разбираем итоги 2024 года и рассказываем, что прогнозируют эксперты на 2025-й.

Итоги 2024 года для рынка коммерческой недвижимости

В 2024 году на стоимость коммерческих объектов в Москве влияли разные факторы:

• высокая инфляция — по данным ЦБ она составила 9,52% за год, но показатель может быть выше от сферы к сфере;
• повышение стоимости аренды — так, стоимость аренды офиса в Москве выросла в среднем на 3% по сравнению с прошлым годом;
• специфические факторы для каждого сегмента: например, отток покупателей для помещений в ТЦ, выкуп лучших объектов для стрит-ритейла, резкий рост стоимости аренды складов и другие.

Рассмотрим подробнее, как обстоят дела в разных сегментах рынка. 

➜ Виды коммерческой недвижимости

Уличные торговые помещения. По данным инвестиционной платформы SimpleEstate, на рынке сложилась интересная ситуация:

• помещения площадью от 300 кв.м. подорожали на 25%, до 364 тыс. рублей за кв.м.;
• помещения площадью до 300 кв.м. подорожали только на 5%, до 460 тыс. рублей за кв.м.

Рост цен на большие помещения связан с тем, что лучшие лоты уже выкупили и на рынке остались только дорогие пространства на центральных улицах Москвы и в жилых комплексах бизнес-класса, которые тянут среднее значение вверх. 

Небольшой рост цены на средние и малые помещения связан со снижением спроса на них. Владельцы вынуждены давать скидки из-за высокой конкуренции и снижения количества потенциальных покупателей. 

Офисы. По данным аналитиков NF Group, средняя стоимость офисного помещения в Москве выросла на 10% — до 409 тыс. рублей за кв.м. Это произошло из-за высокого спроса инвесторов и конечных пользователей. 

Много офисных помещений купили крупные компании: РЖД — 350 тыс. кв.м в небоскребе Moscow Towers в Москва-Сити, Центробанк — бизнес-центр SLAVA площадью 144 тыс. кв.м, Wildberries и Russ — строящийся небоскреб в Москва-Сити площадью более 200 тыс. кв.м. Крупные сделки смягчили проблему пустующих офисов столицы. 

Аналитики CORE.RX зафиксировали тренд на продажу офисных помещений частным инвесторам — общая купленная площадь по таким сделкам составила 113 тыс. кв.м. 

Торговые центры. Стоимость помещений в популярных торговых центрах Москвы на конец 2024 года достигла от 550 тыс. до 1 млн рублей за кв.м., в менее популярных – от 300 тыс. до 500 тыс. рублей. По сравнению с прошлым годом стоимость увеличилась незначительно — на 2%. 

На конец 2024 года торговые центры Москвы избавились от проблемы пустующих помещений: по данным CORE.XP, незанятыми осталось только 5,5% площадей. Основными арендаторами стали российские бренды одежды, а также магазины косметики и развлекательных товаров из Китая, Кореи и Японии. 

Несмотря на заполненность площадей, торговые центры все равно проседают в доходности. На это есть две причины: то, что новые магазины не привлекают покупателей так же, как ушедшие бренды, и рост расходов на содержание помещений. 

Склады. Средневзвешенная стоимость продажи готового складского помещения в середине 2024 года составила 79 тыс. рублей за кв.м. Это более чем на 20% больше, чем в прошлом году. Аренда к тому моменту подорожала сильнее — на 30%.

Как будет меняться рынок коммерческой недвижимости в 2025 году

Рассказываем о прогнозах экспертов насчет изменения цен на коммерческую недвижимость и других тенденций рынка в 2025 году.

Коммерческая недвижимость в среднем подорожает на 10–15%. Стоимость объектов в первую очередь зависит от ставок аренды, так как они приносят основной доход. В условиях высоких ставок по кредитам стоимость аренды продолжает расти. Это будет влиять на конечную цену коммерческих площадей — они продолжат дорожать. 

Инвесторы продолжат покупать уличные торговые помещения. С точки зрения аналитиков, несмотря на инфляцию, доходность торговых помещений в Москве продолжает составлять от 8% годовых, как и раньше — объекты остаются инвестиционно привлекательными. 

➜ Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Уличные торговые помещения площадью от 300 кв.м. продолжат дорожать. Такие помещения часто берут сети под супермаркеты — в последний год доходность у магазинов с продуктами выросла, открывать их выгодно. 

Продажи уличных торговых помещений площадью до 300 кв.м. будут зависеть от их качества. Инвесторы продолжат покупать объекты по приемлемой цене в удачной локации — спрос на них не снизится. 

Коммерческие помещения от группы «Самолет» находятся на первых этажах жилых комплексов — покупателями и клиентами становятся жители многоквартирных домов. 

Ажиотаж вокруг складских помещений снизится. Аналитики CORE.XP ожидают снижение спроса на владение складскими помещениями в Москве минимум на 30%. Причина проста: большинство желающих приобрести или арендовать склад уже это сделали. В регионах спрос на покупку склада, наоборот, может увеличиться.

Крупные компании продолжат скупать офисы, а частные инвесторы — нет. Эксперты прогнозируют, что корпорации продолжат покупать большие офисные пространства. Покупка небольших офисов при нынешних ценах уже не так привлекательна, как в 2024 году — спрос в этом сегменте снизится. 

Появится больше предложений по аренде офисов. До конца 2025 года в Москве заявлено к введению 770 тыс. кв.м. офисных помещений. Часть из них продадут, другие будут сдаваться в аренду.

Крупные моллы уступят трафик районным торговым центрам. В 2024 году в Москве открыли восемь новых торговых центров — все они небольшие, располагаются в районах с жилой застройкой. В ТЦ неподалеку от дома упор не на магазины, а на кинотеатры, супермаркеты и фуд-корты. Этого достаточно для развлечений на выходных, нет необходимости специально ездить в крупные торговые центры.