С 1 июля 2025 года изменились правила выдачи ипотеки

Начали действовать обновленные нормы для семейной и льготной ипотеки, а также вступили в силу дополнительные требования к заемщикам с высокой долговой нагрузкой.

Рассказываем, в чем суть изменений и какие категории граждан они затронут.

Изменения в семейной ипотеке и других льготных программах с июля 2025 года

Семейную ипотеку по-прежнему можно оформить по ставке до 6% годовых, с минимальным первоначальным взносом от 20%. Получить такой кредит могут семьи, в которых есть:

• ребенок до 6 лет включительно;
• двое и более детей младше 18 лет;
• несовершеннолетний ребенок с инвалидностью.

Участвовать могут также родители-одиночки, усыновители и опекуны. Все члены семьи должны быть гражданами России.

С 1 июля обновили список городов, в которых можно оформить семейную ипотеку на покупку вторичной недвижимости. В перечень вошло 884 города, в дальнейшем он будет обновляться каждые полгода — 1 января и 1 июля. Добавили шесть новых и исключили 23 населенных пункта, в том числе Мурманск и Благовещенск. Проверить, входит ли конкретный город в список, можно на сайте спроси.дом.рф.

В список входят города, в которых не ведется активное строительство — не более двух новых домов по данным ЕИСЖС. Купить квартиру можно в доме не старше 20 лет, и он не должен быть аварийным. Запрещены сделки между взаимозависимыми лицами — например, нельзя купить квартиру у близких родственников.

Купить объект на вторичном рынке могут семьи, в которых есть ребенок до шести лет включительно или с инвалидностью.

➜ В рамках семейной ипотеки разрешили покупать вторичную недвижимость

Теперь датой оплаты по договору считается день перевода денег на эскроу-счет. Это значит, что проценты по семейной ипотеке начинают начисляться только с момента фактического зачисления средств. Ранее банки могли начинать расчет процентов с даты подписания договора или отправки денег, еще до того, как сумма поступила на счет — из-за этого заемщики нередко переплачивали за дни, когда деньги фактически не использовались. Новое правило делает расчеты более справедливыми. Оно не касается маткапитала и других мер господдержки.

В Сбере изменились условия для льготных ипотечных программ. Теперь для получения пониженной ставки нужно оформить полис страхования жизни и здоровья. Иначе ставка повышается до 7% для семейной и до 3% для арктической и дальневосточной ипотеки. Чтобы сохранить условия, полис нужно ежегодно продлевать и предоставлять банку.

Изменились правила льготной ипотеки на строительство дома своими силами. Раньше ставка по кредиту увеличивалась навсегда, если заемщик не успевал построить дом за 12 месяцев с момента получения ипотеки. Теперь сниженную ставку можно вернуть, если достроить дом и оформить право собственности в течение 24 месяцев с даты заключения договора. Изменения касаются льготной ипотеки под 8%, которая действовала до 1 июля 2024 года.

В рамках льготных программ, например семейной ипотеки, можно купить готовый дом от застройщика. Группа «Самолет» реализует сразу несколько проектов за городом. Например, в КП «Пушкино Дом у воды» можно выбрать коттедж с собственным участком. Поселок находится в зеленой зоне рядом с рекой, в 35 км от Москвы. Это хорошее решение для тех, кто хочет жить ближе к природе, но при этом быстро добираться до столицы.

На территории проекта формируется полноценная инфраструктура. Школа, детский сад, медцентр, магазины, кафе, спортивные зоны, коворкинги и творческие студии — все будет рядом

➜ Что выгоднее: построить дом или купить готовый

Ужесточение требований к заемщикам по ипотеке

С 1 июля макропруденциальные лимиты (МПЛ) начали применяться и к ипотеке. Это механизм, который ограничивает выдачу кредитов заемщикам с повышенными рисками. Теперь при рассмотрении заявки банки обязаны учитывать уровень долговой нагрузки (ПДН): сколько кредитов уже есть у человека и какую часть дохода он тратит на выплаты.

В рамках лимитов применяются следующие значения ПДН:

• до 50% — низкий риск;
• от 50 до 80% — умеренный риск;
• выше 80% — высокий риск.

Больше всего внимания уделяется ипотеке на новостройки с первоначальным взносом менее 20%. Именно для этого сегмента установлены самые жесткие лимиты.

➜ Персональный кредитный рейтинг заемщика и ипотека

Как ограничения повлияют на заемщиков

Из-за новых правил получить ипотеку станет сложнее, особенно тем, у кого низкий доход или уже есть кредиты. Банки обязаны учитывать, сколько процентов от дохода человек тратит на выплаты по займам. Если этот показатель слишком высокий, в кредите могут отказать или выдать меньшую сумму.

Раньше низкая ставка помогала привлечь клиентов, но теперь этого недостаточно. Заемщику нужно показать стабильный доход и иметь средства на первоначальный взнос.

Изменения направлены на снижение рисков в банковской системе. По мнению экспертов, сильнее всего нововведения затронут молодые семьи без накоплений и жителей регионов с низким уровнем доходов.