Зачем нужен акт приема-передачи квартиры при сдаче в долгосрочную или посуточную аренду

Рассказываем, зачем тратить время на подробный акт приема-передачи и что учесть при составлении документа.

Акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду: назначение и правовые аспекты

Акт приема-передачи при найме квартиры — это юридический документ, который подтверждает, что собственник передал имущество во временное пользование арендатору. В Гражданском кодексе нет требования оформлять передаточный акт при найме помещений. Но иметь акт на руках полезно: он может стать важной страховкой при спорах.

➜ Ипотека или аренда квартиры: что выгоднее

Передаточный акт составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Подписывают документ арендодатель и арендатор. Оба экземпляра имеют равную силу.

После того как акт приема-передачи подписан, арендатор несет ответственность за сохранность квартиры и имущества. Если повреждения зафиксированы до передачи, наниматель за них не отвечает. Если же проблема возникла в период аренды, собственник может требовать компенсацию с помощью акта.

Типовой акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду от группы «Самолет».

Обязательные пункты акта приема-передачи квартиры по договору аренды

В передаточный акт при найме квартиры включают несколько основных пунктов. Если их нет, в спорной ситуации сложно подтвердить, в каком состоянии передавалась квартира и имущество в ней.

Обычно акт приема-передачи заранее заполняет арендодатель, но стороны могут договориться и составить документ вместе.

В акте указывают данные сторон и информацию о договоре аренды — это подтверждает связь документов. Фиксируют следующие сведения:

• полные фамилии, имена и отчества арендодателя и арендатора;
• паспортные данные обеих сторон;
• адреса регистрации;
• контактную информацию — телефоны, адреса электронной почты;
• реквизиты договора найма, к которому прикладывается акт — номер и дату заключения.

Характеристика квартиры в передаточном акте включает точный адрес, этаж, площадь, количество комнат, тип дома. Важно подробно описать состояние недвижимости, включая крупные дефекты, например сломанную плитку в ванной, подтеки на потолке, трещины в стенах или порванный линолеум. Также записывают и мелкие детали: царапины на полу, потертости на стенах, следы от гвоздей. Чем детальнее прописаны недостатки квартиры, тем проще доказать при возврате недвижимости, что изъяны были изначально.

В акте фиксируют исправность или недочеты оборудования. Для этого квартиросъемщик проверяет краны и напор воды в них, розетки и выключатели, газовую плиту, осматривает сантехнику на наличие протечек. В отопительный сезон трогает батареи. Чтобы проверить тягу в вентиляции, необходимо поднести лист бумаги к вентиляционному отверстию. Если бумага притягивается к решетке, все в порядке.

Опись имущества идет отдельным блоком. В нем перечисляют вещи:

1. Мебель. Указывают все, что остается в квартире: кровати, шкафы, столы, стулья, матрасы. Для каждого предмета желательно прописать материал, цвет, состояние и дефекты. Если есть раскладные диваны или кровати с подъемным механизмом, их тоже можно проверить и внести отметку об исправности в опись. 
2. Бытовая техника. Приводят полный список и указывают марку, модель, год выпуска и серийный номер. Чаще всего подробности расписывают для техники премиум-класса, которая стоит свыше 100–200 тыс. рублей. Это нужно, чтобы исключить ситуацию, когда квартиросъемщик меняет дорогую технику на дешевую. Кроме того, отмечают состояние и работоспособность всего оборудования. 
3. Кухонная утварь: кастрюли, сковородки, тарелки, чашки, ложки, вилки, ножи. Например, можно описать так: тарелки — 6 штук, керамические, синие, без сколов; кастрюля из нержавеющей стали с крышкой — одна штука, объемом три литра; эмалированная кастрюля с крышкой и рисунком фруктов — одна штука, объемом два литра, со сколом на эмали снаружи на дне.
4. Текстиль и декоративные элементы: шторы, вазы, картины, ковры, покрывала, скатерти. Также в опись вносят постельное белье, подушки, одеяла.
5. Сантехника: унитаз, ванна, душевая кабина, смесители, зеркала, держатели, мыльницы, корзины для белья. Отмечают состояние всех этих предметов — даже мелкие сколы или неисправности.
6. Показания счетчиков электроэнергии, холодной и горячей воды, газа фиксируются на момент составления акта. В документе указывают заводские номера счетчиков и дату последней поверки. Например, счетчик электроэнергии №123456, последняя поверка 10.06.2025, показание на 20.07.2025 — 15 678 кВт·ч.
7. Ключи, их количество, тип замков, в том числе домофонные ключи и магнитные карты. Например, замок цилиндровый, исправен, передано 2 ключа, домофон — 2 ключа.

Чтобы снизить риск недоразумений, акт можно составлять по комнатам, и описывать отдельно кухню, спальню, гостиную.

Как правильно оформить акт приема-передачи квартиры между физическими лицами

Обычно собственник составляет передаточный акт заранее, затем стороны вместе обследуют квартиру и при необходимости вносят изменения. Процесс включает несколько основных этапов:

1. Совместный осмотр объекта. Собственник и квартиросъемщик встречаются в квартире и внимательно проверяют все помещения, в том числе состояние стен, потолков, полов, дверей и окон, сантехники, бытовой техники и инженерных систем. В документе важно указать любые недостатки.
2. Заполнение акта приема-передачи. Стороны записывают замечания, фиксируют местоположение, цвет и по возможности размер каждого недостатка. 
3. Подпись документа в двух экземплярах. Акт приема-передачи заверяют обе стороны, после чего ответственность за имущество переходит от арендодателя к арендатору. Каждый экземпляр имеет равную юридическую силу.
4. Фотофиксация состояния помещений, техники, крупных дефектов. Стороны обмениваются фотографиями в мессенджере или через электронную почту. В акте приема-передачи прописывают, что фотографии сделаны, и указывают, куда они отправлены. Снимки — это вещественные доказательства: чем детальнее съемка, тем сложнее оспорить документ и проще избежать разногласий в будущем.

Приемка квартиры после аренды: порядок и нюансы составления акта

Когда заканчивается срок действия договора найма и приходит время выселяться, собственник и арендатор проверяют все помещения и сверяют фактическое состояние квартиры с описанием из изначального акта приема-передачи. Это позволяет выявить, какие дефекты возникли во время аренды, а какие были еще до нее.

После осмотра нужно составить документ — акт сдачи или возврата. Он такой же по форме, как акт приема-передачи, но в нем фиксируют новые дефекты и стоимость ремонта. Если собственник находит повреждения, он удерживает деньги из залога. Если арендатор не нарушил условия договора и имущество соответствует акту приема-передачи, залог возвращают полностью.

Пример нескольких пунктов из акта возврата квартиры

Составлять акты при заселении и выезде из съемной квартиры выгодно — это защищает обе стороны. Арендодатель видит реальный ущерб, не приписывает его без доказательств, и квартиросъемщик может избежать необоснованных претензий.

Договор аренды и акт приема-передачи жилого помещения: ключевые различия

В договоре найма квартиры прописываются условия, срок, стоимость, права и обязанности, правила продления и расторжения. Без этого документа аренда формально не начинается. Например, в договоре зафиксировано, с какой даты арендатор начинает проживать в квартире, когда должен платить и какой внесен залог.

Акт приема-передачи — это вспомогательный документ к договору найма, в нем отражено фактическое состояние квартиры.

У договора аренды и акта приема-передачи есть различия:

1. Обязательность. Заключать договор при долгосрочной аренде необходимо по закону, а акт не требуется, но его рекомендуют составлять.
2. Цель. Договор регулирует условия аренды и определяет ответственность, акт фиксирует факт передачи и описывает состояние имущества.
3. Юридическая защита. В споре суд учитывает договор, но именно акт становится ключевым документом, когда дело касается ущерба. Если акта нет, сложно доказать, в каком состоянии квартира сдавалась первоначально.

Кратко о составлении акта приема-передачи квартиры при аренде 

1. Акт приема-передачи подтверждает переход квартиры арендатору и фиксирует ее состояние. Документ не обязателен по закону, но без него сложно доказать изначальные дефекты.
2. В акте указывают данные сторон, характеристики квартиры и список имущества. Обязательно отмечают все дефекты — от трещин в стенах до царапин на мебели.
3. Стороны вместе осматривают квартиру, проверяют сантехнику и технику. Акт подписывают в двух экземплярах — по одному для собственника и квартиросъемщика.
4. Можно сделать фотографии квартиры. Это поможет избежать споров при возврате недвижимости.
5. При выезде составляют аналогичный документ — акт возврата, в нем фиксируют новые повреждения. Это позволяет собственнику удержать часть депозита, если ущерб превышает нормальный износ, а арендатору — избежать необоснованных претензий.
6. Договор регулирует условия аренды, акт описывает состояние квартиры. Без акта арендатору может быть сложно вернуть депозит, а собственнику — оспорить ущерб.

➜ Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду

Часто задаваемые вопросы

Передаточный акт к договору найма жилого помещения: зачем он нужен?

Передаточный акт — это дополнение к договору аренды, в котором стороны фиксируют факт передачи недвижимости и текущее состояние мебели, техники, отделки, показания счетчиков и другое. В случае спора без передаточного акта проблематично отстоять свое право.

Акт приема-передачи имущества при аренде квартиры: что включить?

В акте приема-передачи нужно указать дату осмотра квартиры, адрес, данные квартиранта и собственника, реквизиты договора. В документ обязательно добавляют три пункта: состояние квартиры, работоспособность мебели, техники, сантехники, а также показатели счетчиков. Для большей надежности фотографии изъянов можно отправить по электронной почте.

Каковы обязательные требования к акту сдачи квартиры арендодателю?

Акт сдачи оформляется по аналогии с актом приема-передачи, он также включает описание имущества, но уже с изменениями. Документ оформляют в двух экземплярах, и обе стороны его подписывают. 

Арендатору акт сдачи квартиры поможет вернуть весь депозит, если при выселении не найдется новых дефектов. А собственник может использовать документ в суде, если арендатор отказывается возмещать ущерб.

Как зафиксировать состояние квартиры в акте приема-передачи, чтобы избежать споров?

Чтобы избежать претензий, при составлении акта важно подробно описывать все мелкие царапины, сколы, пятна на мебели, отделке. Еще желательно сфотографировать недостатки и направить на электронную почту собственнику. Отправку снимков также фиксируют в акте приема-передачи.