Зачем нужен акт приема-передачи недвижимости

Рассказываем, что такое акт приема-передачи недвижимости, зачем нужен этот документ и как его правильно составить.

Акт приема-передачи квартиры: что это и зачем нужен

Акт приема-передачи — это документ, который подтверждает, что продавец фактически передал квартиру покупателю, и новый владелец может полноценно ей распоряжаться (ст. 556 ГК). Это значит, может заселиться, сделать ремонт, сдать недвижимость в аренду или прописаться в ней.

В акте фиксируют сам факт передачи и состояние квартиры на момент приемки. Если позже выяснится, что на потолке есть трещина, доказать вину продавца или покупателя будет сложно.

Основные условия сделки, в том числе перечень имущества в квартире, указывают в договоре купли-продажи. Акт дополнительно подтверждает, что объект передали в согласованном виде.

Если продавец оставляет в квартире мебель или технику, все предметы прописывают в акте. Иначе будет сложно доказать, что покупатель имел на них право. Также в акте можно зафиксировать, какие недостатки продавец обязуется устранить и в какие сроки, если стороны договорились об этом при передаче.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке готовит застройщик в трех экземплярах. Один остается у него, второй передает покупателю, а третий — в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности. Документ подтверждает, что застройщик передал квартиру покупателю, и фиксирует ее состояние. Дефекты также указывают в акте, чтобы строительная компания устранила их за свой счет.

Кроме продажи квартиры, акт приема-передачи также оформляют:

• при дарении — подтвердить, что стороны согласны на передачу, и у одаряемого нет претензий к состоянию объекта. Документ помогает избежать споров, особенно если в квартире есть мебель, техника или дорогая отделка;
• при аренде — зафиксировать, в каком состоянии арендодатель передает квартиру. Акт обычно включает описание мебели, техники и возможных недостатков недвижимости.

Как выглядит акт приема-передачи недвижимости: основные элементы

Акт приема-передачи составляют в двух экземплярах: один остается у покупателя, второй — у продавца. Если квартиру покупают в ипотеку, может потребоваться третий экземпляр для банка. Строгих требований к виду документа нет.

Образец акта приема-передачи недвижимости. Источник: спроси.дом.рф

Что можно указать в акте приема-передачи:

• дату и место, где стороны встречаются;
• паспортные данные продавца и покупателя;
• точный адрес квартиры, этаж, площадь и другие характеристики, по которым можно однозначно определить объект;
• номер и дату договора, на основании которого передают квартиру;
• состояние недвижимости на момент передачи: отделка, наличие мебели, техники и их исправность;
• наличие или отсутствие претензий;
• подписи сторон.

В акте приема-передачи описывают состояние квартиры. Важно отметить, есть ли мебель и встроенная техника, проверить качество окон, сантехники и электрики. Если у сторон нет замечаний, в акте пишут «претензий не имею». Если есть, их перечисляют и уточняют, за какой срок устранят, либо договариваются о компенсации. Затем покупатель и продавец подписывают акт — это подтверждает факт передачи недвижимости.

К акту можно приложить фотографии квартиры, список мебели, копии документов и показаний счетчиков. Эти дополнения не обязательны, но в спорных ситуациях помогают доказать, в каком состоянии передавали квартиру.

Передаточный акт при покупке и продаже квартиры: ключевые моменты

Как только стороны подписывают акт приема-передачи, квартира фактически переходит к покупателю. С этого момента он отвечает за ее состояние, оплачивает ЖКУ и берет на себя возможные риски, например, поломку техники или электрики. Продавец подтверждает, что передал квартиру в необходимом состоянии: освободил, вывез личные вещи и оставил предметы, которые указаны в договоре.
 
Когда покупатель подписывает акт, это означает, что он осмотрел квартиру и претензий не имеет. Поэтому предварительно нужно внимательно проверить, осталась ли мебель, работает ли техника, совпадает ли площадь с указанной в договоре, в порядке ли отделка.

Если реальное состояние квартиры не соответствует тому, что прописано в договоре, этот факт обязательно отражают в акте. Например, не хватает части мебели или поврежден ламинат. Покупатель может подписать акт, но с замечаниями, если продавец согласен устранить недостатки или вернуть часть суммы. Такие договоренности важно сразу зафиксировать в акте, чтобы при необходимости на них сослаться.

Если после подписания акта окажется, что в квартире не работает плита, отсутствует часть мебели или повреждено напольное покрытие, покупатель не сможет потребовать устранить недочеты. Закон будет на стороне продавца: покупатель подтвердил, что принял объект без претензий.

➜ Какие документы нужны для продажи квартиры

Оформление акта приема-передачи при купле-продаже недвижимости

Чаще всего акт приема-передачи готовит продавец, риелтор или юрист. Если сделку сопровождает риелторское агентство, шаблон акта предоставляют заранее — остается только сверить данные и подписать. Заверять акт у нотариуса не нужно, достаточно подписей сторон. Документ имеет юридическую силу в простой письменной форме.

Хранить акт лучше вместе с договором купли-продажи и выпиской из ЕГРН. В случае спора он поможет подтвердить факт передачи квартиры и зафиксированное на тот момент состояние объекта.

Если одна из сторон отказывается подписывать акт, это повод насторожиться. Есть риск, что продавец может не освободить квартиру в срок, не устранить недостатки или отказаться фиксировать важные детали, например, отсутствие техники или повреждения, которые покупатель обнаружил при осмотре.

Может случиться, что покупатель отказывается подписывать акт. Тогда стоит записать проблему в еще неподписанный документ или отдельный лист с замечаниями. После стороны могут договориться: продавец устранит недостатки в определенные сроки или компенсирует расходы на ремонт. Например, если повреждены обои в коридоре, можно указать в документе, что продавец должен устранить недочет в течение недели.

Когда покупают квартиру в новостройке, обязательно подписывают акт приема-передачи. Без документа застройщик не сможет выполнить обязательства — формально объект остается у него, даже если дом уже сдали, а право собственности зарегистрировали.

Чтобы передать квартиру покупателю, застройщик обязан организовать осмотр, устранить возможные недочеты и подписать акт приема-передачи. Только после этого можно говорить, что передача недвижимости состоялась.

➜ Как происходит сдача и заселение в квартиру в новостройке

Когда подписывать акт приема-передачи квартиры и обязательно ли это

Акт приема-передачи — это итоговый документ, который подписывают при передаче ключей от квартиры. К этому моменту собственник должен полностью освободить квартиру, выписать всех жильцов и погасить все долги за коммунальные услуги и другие счета. Сроки передачи жилья обычно указаны в договоре.

Как выглядит порядок подписания акта приема-передачи квартиры:

1. Подписать договор купли-продажи. Покупатель и продавец заключают сделку, подписывая договор в простой письменной форме или у нотариуса, если требуется.
2. Осмотреть квартиру перед подписанием акта. Встретиться на месте, чтобы проверить, что квартира соответствует условиям договора: продавец вывез личные вещи, устранил оговоренные недостатки, оставил обещанную мебель и технику.
3. Проверить состояние недвижимости. Убедиться, что все работает, как положено: бытовая техника исправна, нет повреждений отделки, а счетчики целы.
4. Внести замечания при необходимости. Если обнаружатся дефекты, их нужно зафиксировать письменно и указать, кто будет их устранять и в какие сроки.
5. Получить ключи и документы. Продавец передает покупателю ключи и документы: инструкции к технике, паспорта на счётчики, договор с управляющей компанией.
6. Подписать акт приема-передачи. Документ оформляют в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Если квартиру покупают в ипотеку, готовят третий экземпляр для банка.
7. Подать документы на регистрацию. После подписания договора и акта стороны подают документы в Росреестр. Затем покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую, что он стал новым собственником. Регистрация занимает до 9 рабочих дней.

Можно не оформлять акт, если в договоре купли-продажи есть прямое указание на то, что квартира передается в момент подписания ДКП. Но чаще акт все-таки составляют отдельно. Особенно это важно при оформлении ипотеки.

Акт подтверждает, что квартиру передали новому собственнику. Это значит, что продавец больше не отвечает за объект, а покупатель получил права и принял все обязанности: содержать квартиру, оплачивать ЖКУ и налоги.

Если при осмотре найдены какие-то недостатки, их нужно указать в акте. В таком случае документ будет действителен только после устранения проблем. Если продавец отказывается устранять дефекты, можно обратиться в суд, опираясь на условия договора. В нем обычно прописывают, что продавец несет ответственность за устранение недостатков, даже если квартира была принята с ними.

В случае с новостройками действует правило: если покупатель не подпишет акт в течение двух месяцев после уведомления, застройщик может составить акт в одностороннем порядке. С этого момента квартира считается переданной. Покупатель сам отвечает за все, что случится с объектом, например, если затопит соседей.

Если покупатель отказался подписывать акт из-за серьезных недостатков квартиры, застройщик не может составить односторонний акт. Сначала он должен устранить дефекты.

➜ Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры

Акт приема-передачи квартиры при покупке на вторичном рынке и по ДДУ

Акт приема-передачи составляют при покупке квартиры на первичном и вторичном рынке. В обоих случаях документ подтверждает, что объект передан покупателю, но задачи немного различаются. При приемке квартиры в новостройке в документе фиксируют строительные недочеты и момент передачи от застройщика. При покупке на вторичном рынке — удостоверяют, что объект передали в состоянии, согласованном в договоре купли-продажи.

Если квартиру покупают у застройщика по договору долевого участия (ДДУ), акт подписывают после сдачи дома. Покупатель приходит на осмотр, чтобы удостовериться, что квартира соответствует проекту и условиям ДДУ. Важно проверить отделку, установку дверей и окон, работу сантехники, вентиляции, электрики. Все должно быть выполнено в точности, как заявлялось при продаже объекта.

➜ Договор долевого участия при покупке квартиры: что это и где используется

В акте необходимо записать дефекты: царапины, повреждения отделки, неработающую технику. Или приложить отдельный смотровой лист. Застройщик обязан устранить недочеты. Если они не мешают заселению, покупатель может подписать акт с оговоркой: что именно нужно исправить и в какие сроки.

При покупке квартиры на вторичном рынке нужно проверить, что она соответствует договору купли-продажи. Например, если в договоре указан кухонный гарнитур, а на самом деле его нет — это повод не подписывать акт приема-передачи, пока продавец не вернет кухонную мебель.

Акт приема-передачи помогает зафиксировать, в каком виде квартиру передали покупателю, например, со встроенной техникой и мебелью. В документе можно указать текущее состояние ремонта и описать недостатки: трещины на потолке, перекос дверей или следы от протечек. Если акт подписан, а после заселения обнаружились проблемы, например, треснувшая плитка в ванной, покупатель не сможет предъявить претензию продавцу. 

Передача квартиры по акту после регистрации сделки

Обычно акт приема-передачи подписывают до регистрации сделки в Росреестре. Он входит в пакет документов, которые подают вместе с договором купли-продажи. После завершения регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН — это и будет официальным подтверждением, что квартира перешла в его собственность.

Покупатель и продавец вместе осматривают квартиру: проверяют состояние отделки, мебели, техники и инженерных систем. Важно убедиться, что квартира отвечает заявленным в договоре условиям, и зафиксировать возможные претензии до подписания акта.

Как грамотно принять квартиру от застройщика:

1. Тщательно проверить объект при осмотре. Для этого можно пригласить технического эксперта, чтобы выявить возможные скрытые нарушения. Не стоит спешить с осмотром квартиры: когда акт подписан, считается, что застройщик выполнил свои обязательства.
2. Письменно зафиксировать недочеты. Дефекты, например, трещины на потолке, криво повешенные двери или щели между плинтусом и стеной, важно внести в акт или отдельный смотровой лист.
3. Поговорить с соседями. Нередко в квартирах, которые находятся в одном доме, встречаются типовые дефекты. Опыт других собственников поможет понять, на какие моменты стоит обратить внимание при осмотре объекта.

После подписания акта покупатель получает ключи. С этого момента он не только официально становится собственником, но и фактически вступает в права и может распоряжаться недвижимостью, например, заселиться или сдать в аренду.

Коротко о том, зачем нужен акт приема-передачи квартиры или дома

1. Акт приема-передачи подтверждает, что продавец передал квартиру, а покупатель ее принял. Без документа трудно доказать, в каком состоянии был объект на момент сделки.
2. Когда покупатель подписывает акт, он берет на себя все обязанности собственника: содержание квартиры, оплату коммунальных услуг и другие.
3. В акт можно внести замечания, если в квартире обнаружены недостатки. Это особенно важно при покупке новостройки с отделкой: застройщик обязан устранить недочеты за свой счет. При покупке на вторичном рынке покупатель и продавец договариваются напрямую, например, о компенсации или сроках устранения проблем.  
4. Акт приема-передачи составляют в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Если берут ипотеку, добавляют третий — для банка. Заверять акт у нотариуса не нужно.
5. Если одна из сторон отказывается подписывать акт, сделка остается незавершенной. Важно зафиксировать причину письменно или в переписке и попытаться договориться, как устранить проблему. Иногда нужно повторно осмотреть квартиру или привлечь юриста. 
6. Грамотно составленный акт защищает интересы обеих сторон сделки с недвижимостью и снижает риск споров.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли зарегистрировать квартиру без акта приема-передачи?

Да, Росреестр оформляет переход права собственности и без акта, поскольку он не входит в обязательный список документов. Но акт — это страховка и юридическое завершение сделки. Без документа сложно доказать, что объект осмотрен, принят без претензий или с оговорками, или что продавец выполнил свои обязательства.

Зачем нужен акт приема-передачи ключей от квартиры?

Документ фиксирует, что объект передали покупателю фактически: есть доступ к квартире, можно заселяться и делать ремонт,

Акт помогает точно определить дату, с которой покупатель может пользоваться квартирой и несет ответственность за имущество. Если он затопит соседей или не будет платить ЖКУ, будет ясно, кто пользовался квартирой в этот период и отвечает за ущерб и долги.