ЗПИФ недвижимости: что это такое, преимущества и недостатки

Рассказываем, что такое закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, как они работают и какие у них плюсы и минусы.

ЗПИФ: расшифровка и что это такое простыми словами

ЗПИФ расшифровывается как закрытый паевой инвестиционный фонд. Это форма коллективных инвестиций: люди объединяют деньги, чтобы вложить их в заранее определенный набор активов. Каждый инвестор получает пай — ценную бумагу, которая подтверждает его долю в фонде.

Например, ЗПИФ недвижимости работает так: люди покупают паи, фонд строит здание и сдает его в аренду, доход от аренды идет в фонд, увеличивает стоимость чистых активов, а значит, и стоимость пая.

Фонд называется закрытым, потому что чаще всего вступить в него можно только на стадии формирования. Как только фонд собирает нужную сумму, новые участники не принимаются.

Закрытые паевые инвестиционные фонды создают на срок от трех до 15 лет. Когда это время проходит, ЗПИФ распродает активы и делит деньги между инвесторами пропорционально их долям. Иногда срок действия фонда продлевают — если это предусмотрено его правилами.

Деятельность ЗПИФ регулирует ФЗ-156 «Об инвестиционных фондах».

Как устроен фонд: структура ЗПИФ

Чтобы фонд работал по правилам, за ним следят несколько структур.

Управляющая компания создает фонд, управляет активами и ведет отчетность.

Специализированный депозитарий хранит имущество фонда и контролирует сделки.

Специализированный регистратор ведет реестр пайщиков.

Независимый оценщик определяет рыночную стоимость недвижимости. Обычно оценку проводят минимум два раза в год.

Независимый аудитор, если он предусмотрен, проверяет, чтобы отчетность и сделки соответствовали требованиям законодательства.

Общее собрание пайщиков принимает решения о том, чтобы изменить правила, продлить срок действия фонда или досрочно его закрыть.

Инвестиционный комитет, если такой есть, одобряет крупные сделки.

Особенности ЗПИФ недвижимости

У закрытого паевого фонда недвижимости есть несколько ключевых особенностей, которые влияют на потенциальную доходность, скорость получения прибыли и уровень риска.

Коллективная форма инвестиций. ЗПИФ объединяет деньги разных инвесторов в один общий кошелек. Благодаря этому фонд может вкладываться в крупные и прибыльные объекты недвижимости, которые недоступны одному инвестору с небольшим капиталом.

Закрытый формат. Чаще всего вступить в фонд можно только на старте, когда он формируется, а продать паи — когда фонд закрывается. В этом есть минус — если инвестору срочно понадобятся деньги, он не сможет их получить. Но есть и плюс — управляющей компании не нужно реагировать на панические распродажи, как в открытых фондах. Вместо этого она может спокойно реализовывать долгосрочные стратегии, чтобы повышать итоговую доходность паев.

Долгосрочный характер инвестиций. Стоимость зданий и земель растет медленно, поэтому ЗПИФ недвижимости ориентирован на долгосрочные вложения, обычно от пяти до 15 лет. И даже если в какой-то момент цены на недвижимость упадут, за несколько лет рынок успеет восстановиться.

Инвестиции в реальные активы. В то время как большинство паевых инвестиционных фондов работают с финансовыми инструментами, ЗПИФ недвижимости владеет реальными объектами: жилыми комплексами, коммерческой недвижимостью, земельными участками. То есть инвесторы имеют долю в активах, которые существуют физически, а не только на бумаге.

Доходность за счет аренды и прироста стоимости недвижимости. В отличие от фондов, которые работают только на перепродажу, ЗПИФ недвижимости часто сдают недвижимость в аренду. Благодаря этому у фонда два источника дохода: аренда и прирост стоимости при продаже, это повышает устойчивость инвестиций.

➜ Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Виды ЗПИФ недвижимости

ЗПИФ, которые инвестируют в недвижимость, могут быть:

• строительные — инвестируют в строительство жилой или коммерческой недвижимости, чтобы затем ее продать;
• земельные — покупают земельные участки, чтобы их перепродать или что-то на них построить;
• рентные — инвестируют в объекты, которые можно сдавать в аренду;
• смешанные — вкладываются сразу в несколько видов недвижимости, например, одновременно в строительство жилой недвижимости, земельные участки и готовые апартаменты, которые предназначены для аренды.

Что такой пай ЗПИФ, как его купить и продать

Пай — это ценная бумага, которая подтверждает право инвестора на долю в имуществе фонда. Также она дает инвестору право:

• требовать от управляющей компании, чтобы она руководила фондом в соответствии с правилами ЗПИФ и законодательством;
• участвовать в общем собрании пайщиков и принимать решения, которые касаются деятельности фонда;
• получать регулярный доход, если он предусмотрен правилами фонда;
• получить денежную компенсацию при погашении пая, когда срок действия фонда закончится.

Купить пай можно:

1. При формировании фонда. Чаще всего инвестировать в ЗПИФ может любой желающий, но бывают фонды, в которые могут вкладываться только квалифицированные инвесторы. После того как фонд соберет нужную сумму, новых пайщиков больше не принимают.
2. Через биржу. Если паи ЗПИФ зарегистрированы и допущены к торгам на бирже, их можно купить как обычные ценные бумаги. Но такое встречается редко — ЗПИФ обычно не торгуются на биржах.
3. Напрямую у владельца пая, если правила фонда разрешают перепродавать паи.

Продать пай можно:

1. На бирже. Если паи зарегистрированы и допущены к торгам, их можно продать как обычные ценные бумаги, хотя это случается редко.
2. Напрямую другому инвестору — при условии, что правила фонда разрешают перепродажу.

Как получать доход от паевого участия

Продать пай раньше срока. Инвестор может получить доход, если продаст пай дороже, чем покупал. Цена пая зависит от многих факторов, но в основном — от стоимости чистых активов фонда. Ее можно узнать из отчетности управляющей компании. Чтобы рассчитать текущую цену пая, нужно разделить стоимость чистых активов на количество выпущенных и выданных паев.

Получить выплаты от фонда. ЗПИФ может выплачивать пайщикам доход двумя способами:

1. Разом в конце срока действия фонда или когда общее собрание пайщиков решило досрочно его закрыть. В этом случае фонд продает недвижимость и распределяет все заработанные за срок действия фонда деньги между инвесторами пропорционально их долям. Это самый распространенный и основной способ получить деньги за пай.
2. Доход от аренды — в течение срока действия фонда, оставшуюся стоимость паев — при закрытии фонда. При таком способе инвесторы регулярно, обычно раз в квартал получают арендный доход, а в конце срока действия фонда — стоимость своих паев, которая зависит от того, насколько выросла цена недвижимости за это время.

Плюсы и минусы ЗПИФ недвижимости: преимущества и недостатки инвестиционного фонда

Закрытый паевой инвестиционный фонд — это особый вид инвестиционного фонда с определенной структурой и правилами работы, поэтому у него свои плюсы и минусы.

Преимущества инвестирования через ЗПИФ недвижимости:

1. Доступность. Для вложения в ЗПИФ недвижимости не нужен большой начальный капитал. Например, в ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость» можно вложить от 1 тыс. рублей.
2. Строгий контроль. За деятельностью фонда следят специализированный депозитарий, регистратор, независимый оценщик, а также Центральный Банк России.
3. Умеренный риск. Хоть инвестиции в ЗПИФ не застрахованы, как банковские вклады, определенной страховкой рисков можно считать то, что пайщикам принадлежат доли в реально существующих объектах недвижимости.
4. Защита от инфляции. В долгосрочной перспективе недвижимость часто растет в цене, и это может компенсировать обесценивание денег.

➜ Во что инвестировать при малом капитале

Недостатки инвестирования через ЗПИФ недвижимости:

1. Комиссии управляющей компании. По данным РКБ, в 2024 году они составляли в среднем 5,1% от стоимости чистых активов фондов.
2. Риски, связанные с недвижимостью. Цена объектов может снижаться из-за экономической нестабильности или изменений в законодательстве. Также возможны простои в аренде или задержки платежей, что снижает доход фонда.
3. Низкая ликвидность. Если фонд не разрешает перепродажу паев, то получить доход можно не раньше, чем закончится срок действия фонда, а это довольно долго: от трех до 15 лет.

ЗПИФ как инструмент для перепродажи недвижимости: стратегия

Чтобы получить хороший доход, важно выбрать правильный сегмент недвижимости, например:

• коммерческие помещения в центре города, которые востребованы арендаторами;
• новостройки, которые потенциально вырастут в цене;
• объекты, которые могут попасть в программы реновации и улучшения.

ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость» вкладывает деньги в первые и вторые объекты: готовые апартаменты и квартиры в новостройках Москвы. В течение пяти лет они будут приносить доход благодаря сдаче в аренду, а при закрытии фонда их продадут по выгодной цене, так как рост цен на объекты в Москве обгоняет инфляцию и сопоставим с фондовым рынком.

Портфель фонда диверсифицирован по классу и географии: объекты расположены в четырех проектах группы «Самолет». Это уменьшает риски и повышает вероятность того, что стоимость паев к закрытию фонда вырастет.

Так выглядит портфель фонда. Он на 100% обеспечен реальными активами: квартирами и апартаментами.

Целевая доходность фонда — 24% годовых. Доход от аренды пайщики получают каждый квартал, а стоимость паев вернут через пять лет, при закрытии фонда. Если инвесторы захотят получить доход раньше, они могут:

1. Продать свои паи другим инвесторам — ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость» допущен к торгам на Московской бирже.
2. Обменять паи на квадратные метры в проектах группы «Самолет». С третьего года работы фонда инвесторы, которые владеют паями на сумму от 1 млн рублей, могут зачесть их рыночную стоимость в счет оплаты до 50% покупки собственной квартиры или апартаментов.

Инвестировать можно от 1 тыс. рублей. Купить паи может любой человек — быть квалифицированным инвестором необязательно. Как приобрести пай, подробно рассказываем на странице ЗПИФ.

Кратко о ЗПИФ недвижимости

1. ЗПИФ недвижимости — это закрытый паевой инвестиционный фонд. Он объединяет деньги инвесторов для вложения в недвижимость.
2. Инвестор получает пай, который подтверждает его долю в имуществе фонда и право на доход.
3. Доход можно получить двумя способами: перепродать пай или дождаться выплат от ЗПИФ.
4. Плюсы вложений в закрытый паевой инвестиционный фонд — доступный порог входа, контроль со стороны регуляторов, вложения в реальные активы, защита от инфляции.
5. Минусы — комиссии управляющей компании, риски рынка недвижимости, низкая ликвидность.
6. Чтобы получить хороший доход, стоит выбрать фонд, который инвестирует в перспективные объекты, например, коммерческие помещения или новостройки.

Часто задаваемые вопросы

Как работает закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости?

Фонд собирает деньги инвесторов, покупает или строит недвижимость, управляет ею, а доход либо выплачивает пайщикам, либо направляет на увеличение стоимости паев.

Когда срок действия фонда подходит к концу или если его закрывают досрочно, управляющая компания продает недвижимость и распределяет деньги между инвесторами пропорционально их долям.

Какой срок действия ЗПИФ и что происходит по его окончании?

ЗПИФ создают на срок от трех до 15 лет. По завершении этого периода фонд распродает активы, а вырученные средства делит между пайщиками. В некоторых случаях срок продлевают, если это предусмотрено правилами фонда.

Чем отличается закрытый ПИФ от открытого?

Купить пай в ЗПИФ можно только на стадии формирования фонда или при редких дополнительных выпусках. А продать — только при закрытии фонда, в редких случаях досрочно, если это допускают правила фонда. Инвестиции ориентированы на долгосрочную перспективу — до 15 лет. 

В открытом ПИФ купить и продать пай можно в любой рабочий день.

Как торгуются паи закрытых ПИФов?

Купить пай можно при формировании фонда, иногда — через биржу или напрямую у владельца пая. Продать пай можно через биржу или напрямую другому инвестору, если это предусмотрено правилами фонда.

Закрытый комбинированный паевой инвестиционный фонд: в чем отличие от классического ЗПИФ?

Классический фонд инвестирует в один тип активов, например, в недвижимость. Комбинированный — в разные активы, например, в недвижимость, ценные бумаги, облигации. Это может повысить доход, но и увеличить риски.

Выгодно ли использовать ЗПИФ как инструмент для перепродажи недвижимости?

ЗПИФ аккумулирует средства многих инвесторов и может вкладывать их в крупные и перспективные объекты, которые недоступны пайщикам по отдельности. Однако стоит учитывать, что вложения через ЗПИФ рассчитаны на долгосрочную перспективу: от трех до 15 лет. Если инвестор согласен вложить деньги на такой срок, то ЗПИФ может быть выгодным инструментом: доступным и умеренно рисковым.