В чем различия между договором найма и договором аренды

Рассказываем, когда нужен договор найма, а когда — аренды, и на что обратить внимание при составлении документов.

Договор найма и аренды: общие понятия и основные отличия

Аренда — это сделка, по которой арендодатель передает имущество в пользование арендатору. Она регулируется главой 34 ГК. Сдавать в аренду можно практически любое имущество: недвижимость, транспорт, оборудование, здание — полный перечень указан в ст. 607 ГК.

Наем — это сделка, по которой наймодатель передает физическому лицу жилую недвижимость для проживания. Именно договор найма заключают, когда человек снимает квартиру, несмотря на то, что в обиходе это называют арендой. Наем регулируется главой 35 ГК.

Основные различия между договором аренды и найма

➜ Как снять квартиру в одном из проектов группы «Самолет»

Что такое договор коммерческого найма жилого помещения и как он работает

Наем бывает коммерческий и социальный. При коммерческом найме человек снимает недвижимость, которая находится в частной собственности. При социальном недвижимость предоставляет государство или муниципалитет. Дальше рассказываем подробнее только о коммерческом найме.

Договор коммерческого найма жилого помещения — это гражданско-правовой договор, по которому собственник недвижимости за плату предоставляет ее во временное пользование другому лицу.

Стороны договора. Наймодателем может быть физическое лицо или компания. Нанимателем — только физлицо.

Объект договора. В наем можно сдавать только жилую недвижимость, которая пригодна для проживания.

Срок действия. Заключить договор найма можно максимум на пять лет.

Форма договора. Договор коммерческого найма помещения заключают только в письменной форме.

Права сторон. Наймодатель имеет право запретить нанимателю подселять к себе других людей, исключение — несовершеннолетние дети. А также расторгнуть договор, если наниматель нарушает его условия, например, не платит, повреждает имущество или использует помещение не по назначению. По соглашению сторон в договоре можно прописать, что наймодатель имеет право проверять состояние квартиры — по умолчанию такого права у него нет.

Наниматель может жить в квартире на протяжении времени, которое указано в договоре. При желании — досрочно его расторгнуть, предупредив наймодателя за три месяца. Когда срок договора закончится, наниматель имеет преимущественное право заключить новый договор.

Обязанности сторон. Наймодатель должен передать помещение чистым, свободным и пригодным для жизни, обеспечивать воду, свет, отопление, ремонт коммунальных систем, например, стояков отопления и водоснабжения.

Наниматель обязан использовать помещение только для проживания, исправно платить собственнику и не портить имущество. Опционально — платить за коммунальные услуги, если это прописано в договоре.

Практические советы для заключения договора аренды или найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключают в простой письменной форме, удостоверять его у нотариуса не обязательно.

В идеале составить договор у юриста — так будет меньше рисков для обеих сторон. Специалист проверит, чтобы в документ были включены важные нюансы, и убедится, что он защищает интересы обеих сторон. Но обратиться к юристу не всегда есть возможность, поэтому рассказываем, как самостоятельно себя подстраховать.

Внести точную информацию о недвижимости: адрес, этаж, номер квартиры, количество комнат. Тогда договор будет иметь юридическую силу.

Описать сроки, способ оплаты и размер платежей. Это важно, чтобы никакая из сторон не могла произвольно их изменить. К примеру, если в договоре прописано, что за квартиру нужно платить пятого числа каждого месяца, наниматель не сможет переносить эту дату.

Прописать, есть ли в помещении мебель и в каком состоянии имущество. Если что-то испортится или исчезнет, будет понятно, кто несет ответственность и в каком объеме.

Указать срок действия договора. Если это не сделать, договор найма будет считаться заключенным на пять лет. Впоследствии может быть трудно оспорить, что договор хотели заключить всего на полгода.

Ответственность и штрафы. Можно предусмотреть, за что будут начисляться пени, в каких ситуациях наймодатель возвращает залог, а в каких — нет, и за какие поломки ответственна каждая сторона.

➜ Как заработать на ипотечной квартире

Часто задаваемые вопросы

Как работает договор аренды квартиры между физическими лицами?

Если одно физическое лицо предоставляет другому квартиру для проживания, с точки зрения закона нужно заключить не договор аренды, а договор найма. Снять жилую недвижимость по договору аренды тоже можно, но в таком случае арендатором должно быть юрлицо, которое снимает квартиру, например, для проживания своих сотрудников на время командировки.

Заключить договор найма можно максимум на пять лет. Если не прописать срок, то договор будет считаться заключенным на пять лет. Оформить документ нужно в простой письменной форме, заверять у нотариуса необязательно.

Наниматель имеет право досрочно расторгнуть договор, главное — предупредить об этом наймодателя за три месяца. Наймодатель может расторгнуть договор, только если есть веская причина, например, наниматель не платит больше шести месяцев или портит имущество.

Кто такой наймодатель и арендодатель?

Наймодатель — это физическое лицо или компания, которая предоставляет физлицу жилую недвижимость для проживания.

Арендодатель — это физическое лицо или компания, которая предоставляет другому физическому лицу или компании в аренду любое имущество. Объектом аренды может быть офис, склад, подвал, автомобиль, участок, токарный станок и много чего еще.

Как различаются наем и аренда жилого помещения между физическими лицами?

Если один человек сдает другому жилое помещение, то с юридической точки зрения необходимо заключать договор найма, а не договор аренды. Но если рассматривать основные отличия, то они следующие:

• договор аренды можно заключить на любой срок, найма — максимум на пять лет;
• у договоров разные условия расторжения, например, для прекращения договора аренды у арендатора должна быть веская причина, а вот договор найма наниматель может расторгнуть просто по своему желанию.

В чем отличие коммерческого найма жилого помещения от аренды?

Коммерческий наем — это сделка, при которой человек снимает квартиру или дом, чтобы там жить. Договор аренды же заключается с юридическими лицами, которые могут использовать помещение для различных целей, например, проживания сотрудников.