За что платит квартиросъемщик при аренде квартиры

Рассказываем, какие платежи при аренде недвижимости вносит квартиросъемщик, какие — собственник, и что предусмотреть в договоре аренды, чтобы избежать лишних расходов.

Что входит в стоимость аренды квартиры: обязательные и дополнительные платежи

Арендная плата — это фиксированная сумма, которую наниматель платит владельцу квартиры за право проживания. Стоимость аренды зависит от разных факторов: состояния и площади недвижимости, района, инфраструктуры и уровня ЖК. 

Квартиры в центре города с хорошим ремонтом и мебелью стоят дороже, а объект со старым ремонтом на окраине можно снять дешевле. Арендная плата выше в районах с удобной инфраструктурой, рядом с метро, магазинами и школами. Если в квартале высокий спрос на съемную недвижимость, стоимость также увеличивается.

Размер арендной платы зависит от уровня комфорта и оснащения квартиры. Квартиры с хорошим ремонтом и полным комплектом мебели, как правило, сдают дороже.

Обязательные расходы при найме квартиры:

1. Арендная плата — фиксированная сумма за проживание. Ее часто вносят за месяц вперед. Собственник может менять цену, но только один раз в год (ст. 614 ГК), если другое не прописано в договоре аренды.
2. Коммунальные услуги (ЖКУ) — обязательные ежемесячные платежи за электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, газ, вывоз мусора и обслуживание дома. ЖКУ наниматель может оплачивать отдельно по квитанциям или в составе арендной платы.
3. Залог, или депозит — гарантия для владельца квартиры. Если арендатор не заплатит вовремя или испортит имущество, собственник может удержать деньги из этой суммы. Часто депозит равен стоимости аренды за один месяц. Квартиросъемщик оплачивает его вместе с первым платежом, когда подписывает договор аренды.

Когда арендатор съезжает, залог возвращают, только если квартира осталась в хорошем состоянии, нет долгов по аренде и ЖКУ. Иногда эту сумму засчитывают как плату за последний месяц проживания.

К дополнительным расходам относится комиссия риелтору. Чаще ее оплачивает арендатор. Но бывает, что собственник берет эту сумму на себя, особенно если сдает элитную недвижимость или пытается срочно найти квартирантов.

Размер комиссии риелтору зависит от договоренностей сторон. В среднем услуги стоят около 50% от месячной платы за аренду. Например, если квартиру сдают за 60 тыс. рублей, то комиссия риелтору — 30 тыс. рублей.

Вместо длительной аренды недвижимости иногда выгоднее купить собственную квартиру. Выплаты по ипотеке могут быть примерно такими, как плата за съем. Но есть важное отличие: в первом случае покупатель становится собственником недвижимости, а во втором деньги уходят арендодателю.

Удобно купить квартиру в том же районе, где изначально планировали снимать. Так сохраняются все плюсы местоположения: те же магазины, транспорт, школы и детские сады. Если захочется переехать, недвижимость можно продать через несколько лет – обычно ее стоимость растет.

➜ Ипотека или аренда квартиры: что выгоднее

Оплата аренды квартиры: как грамотно распределить расходы

Чтобы избежать недоразумений и споров, арендатору и собственнику важно заранее обсудить все условия аренды и четко зафиксировать их в договоре.

Определить, какие траты несет каждая сторона. Это касается платежей за аренду, коммунальные услуги, интернет, парковку, уборку, капитальный ремонт.

Решить, входит ли оплата ЖКУ в стоимость аренды. Стороны выбирают из двух вариантов:

1. Арендатор платит фиксированную сумму, в которую уже включены все обязательные платежи. Это удобно для нанимателей: не нужно следить за расходами, проще планировать бюджет. Например, если платеж составляет 60 тыс. рублей, квартиросъемщик точно знает, сколько денег отложить каждый месяц.
2. Квартирант вносит арендную плату за пользование недвижимостью, а коммунальные услуги и другие счета оплачивает сам. Такой способ позволяет контролировать расходы на ЖКУ, особенно если в квартире установлены счетчики.

Договориться о порядке внесения арендной платы. Это можно делать ежемесячно или раз в квартал. Иногда с собственником можно договориться о рассрочке или отсрочке платежа, если случились финансовые трудности и не получается оплатить вовремя. Владельцы могут пойти навстречу, особенно если арендатор живет в квартире уже несколько лет, регулярно оплачивает счета и бережно относится к имуществу.

Зафиксировать все условия в договоре найма жилого помещения. Это главный документ, который защищает интересы обеих сторон. Важно указать, сколько стоит аренда, когда и как вносится оплата, например, каждое шестое число квартирант переводит сумму на карту. Также в договоре можно прописать, кто платит за дополнительные услуги вроде парковки и как часто допустимо повышать стоимость аренды.

Выбрать форму оплаты. Арендатор и собственник сами решают, как вносить плату. Распространенный вариант — фиксированный платеж. Но вместо денег стороны могут договориться об альтернативных способах оплаты:

1. Ремонт за счет арендатора. Можно договориться с собственником, что вместо ежемесячных платежей квартирант поменяет окна, покрасит стены или в целом отремонтирует квартиру. Предстоящие работы оценивают и соотносят их стоимость с размером арендной платы. Например, если платеж 60 тыс. рублей в месяц, а ремонт обойдется в 180 тыс. рублей, арендатор может не платить за съем три месяца.
2. Передача имущества. В качестве платы за аренду наниматель может на время передать владельцу квартиры собственное имущество. Например, отдать в пользование автомобиль или оборудование.

Коммунальные услуги: какие должен оплачивать арендатор, а какие — собственник

Коммунальные платежи — расходы, которые оплачивает квартиросъемщик помимо арендной платы. Условно затраты делятся на:

• переменные — вода, электричество, газ, отопление;
• фиксированные — содержание дома, капитальный ремонт, вывоз мусора.

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК, расходы на содержание имущества ложатся на арендатора, если иное не указано в договоре найма. Даже если квитанции приходят на имя собственника, за долги по ЖКУ отвечает арендатор.

При аренде квартиры наниматель платит за то, что потребляет лично:

• электричество — по счетчику или нормативу, если счетчика нет;
• холодную и горячую воду — также по счетчику или нормативу;
• отопление — чаще начисляется по площади квартиры;
• вывоз мусора — зависит от количества проживающих или площади объекта;
• обслуживание общедомовых счетчиков, или ОДПУ — по счетчику или нормативу.

Собственник квартиры должен оплачивать содержание и ремонт общего имущества дома: подъезда, лифта, крыши и подвала. Арендатор может взять на себя и эти платежи — в таком случае нужно добавить пункт в договор.

Эксплуатационные расходы при съеме квартиры: что входит в оплату

К эксплуатационным расходам при аренде относят мелкий ремонт и покупку расходных материалов. Как правило, квартирант сам меняет перегоревшие лампочки, батарейки для пульта, фильтры в водонагревателе или вытяжке.

Собственник вправе потребовать компенсацию, если техника или мебель повреждены по вине арендатора. Например, при поломке сантехники наниматель ремонтирует ее или покупает новую, если другие условия не прописали в договоре аренды.

Квартирант по желанию может освежить ремонт в съемной квартире, например, покрасить стены или поклеить обои. Но такие изменения нужно заранее обговаривать с собственником.

Что делать, если арендодатель требует оплату услуг, которые не входят в договор аренды

Если собственник квартиры просит оплатить услуги, которые не прописаны в договоре аренды, наниматель не обязан выполнять такие требования. Все обязательства сторон фиксируют в договоре аренды, и только документ определяет, кто и за что платит. В спорной ситуации стоит действовать следующим образом:

1. Проверить договор аренды. Внимательно перечитать документ: если услуга, за которую просит оплатить собственник, там не указана, значит, требование не имеет юридической силы.
2. Отказаться от расходов, которые не предусмотрены договором аренды. Например, нельзя требовать оплату за охрану многоквартирного дома, если она не прописана в документе.
3. Предложить внести изменения в договор. Если обе стороны считают услугу необходимой, они могут заключить дополнительное соглашение.
4. Обратиться к юристу. Например, консультация необходима, если собственник настаивает на оплате услуги, угрожает расторгнуть договор или выселить арендатора. При необходимости можно обратиться в суд, чтобы защитить свои права.

Все обсуждения с арендодателем желательно вести в письменной форме: по электронной почте и мессенджерах. Это поможет доказать свою позицию, если возникнут споры.

Собственник не имеет права в одностороннем порядке менять условия аренды (п.1 ст. 450 ГК). Все изменения в договоре обязательно фиксируют дополнительным соглашением, которое подписывают обе стороны.

Кратко о том, какие платежи должен оплачивать квартиросъемщик 

1. Квартирант оплачивает аренду недвижимости и коммунальные услуги, вносит залог и перечисляет комиссию риелтору. Размер арендной платы зависит от района, класса ЖК, состояния и площади квартиры, спроса на недвижимость в районе.
2. Арендатор и собственник заранее договариваются, кто за что платит, и прописывают условия в договоре найма. Это помогает избежать недоразумений и конфликтов.
3. Кроме арендной платы, квартиросъемщик обязан платить за то, чем пользуется: свет, воду, газ, отопление, вывоз мусора. Обслуживание дома и капитальный ремонт дома должен оплачивать собственник, но можно договориться, чтобы жители вносили платежи сами. Распределение расходов за недвижимость между сторонами нужно зафиксировать в договоре аренды.
4. Наниматель самостоятельно оплачивает мелкий ремонт и расходные материалы, например, лампочки в светильники, фильтры в вытяжке. Если квартирант повредил имущество, то обязан отремонтировать его за свой счет или купить новую вещь.
5. Квартиросъемщик не должен оплачивать услуги, которые не указаны в договоре аренды — такие требования не имеют юридической силы. Все условия аренды следует заранее обсудить с собственником и зафиксировать в договоре. Если возникают споры, можно обратиться к юристу или предложить внести изменения в договор.

Часто задаваемые вопросы

Какие квитанции должен оплачивать квартирант?

Арендатор оплачивает ЖКУ, которыми он пользуется во время проживания: свет, воду, отопление, водоотведение и вывоз мусора. Также платит за интернет, телевидение и другие сервисы при необходимости. Все расходы нужно заранее обсудить с собственником и прописать в договоре аренды.

Должен ли наниматель квартиры платить за капитальный ремонт?

Капитальный ремонт должен оплачивать собственник (ст. 169 ЖК). Случается, что арендодатели перекладывают эти расходы на нанимателя. Юридически квартирант обязан платить за капремонт, только если такое условие закрепили договором аренды. А если такой обязанности нет в документе, то от нее можно отказаться. Чтобы избежать лишних расходов, стоит внимательно читать договор аренды, прежде чем подписывать.