Как заработать на ипотечной квартире

Рассказываем, как с помощью ипотеки купить квартиру и заработать на ее сдаче или перепродаже.

Квартира в ипотеку как инвестиция

Недвижимость может приносить стабильный доход своему владельцу, но это дорогой актив: чтобы купить небольшую квартиру или студию, нужно заплатить как минимум несколько миллионов рублей. Ипотека позволяет не откладывать нужную сумму слишком долго: достаточно накопить 20% от стоимости квартиры, а на оставшуюся часть оформить ипотечный кредит. 

Ипотечный кредит — популярный способ покупки недвижимости. По данным онлайн-сервиса Циан, в конце 2023 года 85% квартир в новостройках Москвы и МО покупали с помощью ипотеки. В 2024 году показатель снизился из-за отмены массовой льготной ипотеки и высоких ставок по стандартным программам; тем не менее, некоторые покупатели и сейчас могут приобрести квартиру или дом на выгодных условиях.

Заработать на рынке недвижимости помогают две стратегии: выгодно перепродать квартиру или получать доход от сдачи внаем. Дальше разберем каждую из них подробно: кому подойдет, сколько можно заработать и как действовать, чтобы увеличить прибыль. 

Как сдавать квартиру и заработать 

Коротко: купить квартиру в удобном для жизни месте и на таких условиях, чтобы платеж по ипотеке был ниже дохода от сдачи квартиры внаем.

Квартиру можно сдавать посуточно — на несколько дней или недель, или долгосрочно — на несколько месяцев или даже лет. При посуточном найме заработок выше, но придется уделять этому много времени и сил, по сути — это микробизнес. Если сдавать квартиру на долгий срок, денег меньше, но хлопот и расходов тоже меньше.

Посуточный наем подходит владельцам квартир, у которых есть свободное время общаться с потенциальными клиентами в чатах и по телефону, встречать и провожать гостей, убирать квартиру, рекламировать ее на сервисах типа Авито, Циан, Суточно.ру. Если нанимать людей на эту работу, затраты на обслуживание ипотечного кредита и квартиры могут не окупиться.

➜ Новые требования к посуточной аренде квартир

Например, у инвестора есть небольшая студия в соседнем районе. Он хочет сдать ее посуточно. Инвестор изучил рынок аренды и определил, что этот вариант позволит ему заработать примерно 75 тыс. рублей. Это на 25 тыс. рублей больше, чем при долгосрочном найме. 

В неделю инвестор планирует принимать двух гостей: их нужно встретить, отдать ключи, пообщаться о правилах проживания. После выезда — принять квартиру, забрать ключи и убраться. Посчитаем, сколько времени потребуется на все хлопоты. 

Расход времени инвестора при посуточном найме

Получается, чтобы следить за всеми процессами, необходимо около 13,5 часов в неделю. Если свободного времени достаточно, инвестор может выбрать посуточный наем. Если нет столько времени, ему больше подойдет сдача квартиры на долгий срок. 

Долгосрочный наем подходит тем, кто не готов обременять себя ежедневными заботами о новом микробизнесе. Этот вариант менее выгодный, чем посуточный наем, но и он может обеспечить владельцу квартиры небольшой, но постоянный денежный поток. 

Права и обязанности владельца квартиры и съемщика фиксируют в договоре найма жилого помещения. Каждая из сторон может внести в него свои требования и пожелания. Например, собственник может указать, как и когда квартиросъемщик должен платить за пользование квартирой и коммунальные услуги, кто оплачивает ремонт техники или косметический ремонт. А съемщик — что может въехать в квартиру с домашним питомцем и как часто владелец недвижимости может приходить с проверкой.

Самый простой вариант — заключить договор найма на срок менее 11 месяцев. Для этого документ достаточно подписать обеим сторонам. 

Договор найма на срок от года нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца после заключения. На квартиру накладывается обременение: ее можно продать, но наниматели смогут жить в ней до окончания срока действия договора. Выселить жителей раньше срока по такому договору сложно, владельцу придется доказывать причину выселения в суде. 

Стоимость найма квартир постоянно растет. За 2024 год цены в России выросли в среднем на 30%.

Разберем алгоритм заработка на сдаче ипотечной квартиры на примере.

Петр — программист, живет и работает в Балашихе. У него есть 1,5 млн рублей накоплений. Денег не хватит, чтобы сразу купить квартиру, но оставлять на руках наличные кажется опасным: вдруг разгонится инфляция. Чтобы защитить заработанное и немного заработать, Петр может купить квартиру с помощью IT-ипотеки со ставкой до 6% годовых.

Петр присмотрел однокомнатную квартиру в проекте «Новоград Павлино». 

Покупатель получит ключи уже в 2025 году и сразу сможет сдать квартиру внаем. Рядом с комплексом много лесопарков, есть садики, школы и магазины

Петр изучил объявления о сдаче внаем квартир в этом районе и понял, что сможет сдавать свою примерно за 40 тыс. рублей в месяц. Сдача посуточно Петру не подойдет: он занят полный рабочий день и не может отлучаться из офиса. 

Стоимость квартиры — 5,9 млн рублей. На первый взнос идет 1,5 млн рублей, сумма кредита — 4,4 млн рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке при сроке кредита 30 лет Петр рассчитал с помощью ипотечного калькулятора: он составит от 26,5 тыс. рублей. 

С дохода от сдачи квартиры Петр будет платить налоги как самозанятый — 4% от суммы поступлений. После уплаты налога и ипотеки выплаты у инвестора останется 11,9 тыс. рублей в месяц. За год Петр заработает 142,8 тыс. рублей. 

➜ Как самозанятому сдавать квартиру в аренду

По данным ЦБ РФ, с начала 2020 года по конец третьего квартала 2024 года цены на квадратный метр готовой недвижимости в России выросли более чем на 80%. Если тенденция к росту стоимости сохранится, Петр сможет сохранить свои накопления от инфляции. 

Петр работает, с его зарплаты удерживают НДФЛ, поэтому он имеет право на налоговый вычет. Он может вернуть 13% от 2 млн рублей, которые потратил на квартиру, и 13% от 3 млн рублей уплаченных процентов по ипотеке. В сумме Петр получит еще 650 тыс. рублей.

➜ Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке

Как перепродать квартиру и заработать

Коротко: купить квартиру на начальной стадии строительства, а потом продать ее дороже в уже готовом доме. Эта стратегия популярна среди инвесторов по двум причинам:

1. Квартира — это актив, который стабильно растет в цене. Это подтверждает статистика Банка России: за последние 5 лет стоимость квадратного метра в России выросла примерно в два раза.
2. Цена на квартиры в строящихся комплексах обычно ниже, чем на готовые объекты.

Рассмотрим на примере двух похожих квартир в проекте «Горки Парк»: одну планируют сдать до конца сентября 2026 года, вторая — в уже построенном доме. Стоимость — 6,54 млн рублей и 8,02 млн рублей соответственно. В первой квартире предусмотрена отделка, во второй — отделка и кухня без техники. 

Стандартная кухня стоит 200 тыс. рублей, ее можно добавить в квартиру в строящемся доме. Разница между стоимостью уже готовой и строящейся квартирами в одинаковой комплектации составляет 1,28 млн рублей: готовая дороже на 19%.

Квартиры в проекте «Горки Парк» и их стоимость на конец февраля 2025 года

Чтобы собственник мог не уплачивать НДФЛ при продаже, квартира должна быть в собственности не менее пяти лет. В некоторых случаях срок можно сократить до трех лет, но к инвестициям это обычно не применимо: для граждан, купивших недвижимость, срок сокращается, если квартира — единственный жилой объект в собственности.

➜ Какие налоги нужно уплатить при продаже квартиры

Предположим, супруги инвестировали сбережения в недвижимость: купили квартиру за 6,74 млн рублей в семейную ипотеку со ставкой 6% годовых. Первоначальный взнос составил 1,35 млн рублей, срок кредита — 20 лет, ежемесячный платеж — 38,6 тыс. рублей.

Квартиру решили продать через пять лет, чтобы не платить налог. За это время супруги заплатили по ипотеке 2,32 млн рублей, из них 1,5 млн рублей — проценты. 

Спустя два года после покупки владельцы получили ключи. В квартире уже была отделка и кухонный гарнитур. Супруги купили технику и мебель на 300 тыс. рублей и сдали квартиру за 40 тыс. рублей в месяц — такая сумма получалась после вычета налогов. За три года заработали 1,44 млн рублей, что почти равно сумме процентов за пять лет.

Цена квартиры к заселению выросла до 8 млн рублей, к моменту продажи — до 10 млн рублей. 

Разница между доходом от продажи и сдачи квартиры внаем и затратами — первым взносом, выплатой долга и процентов по ипотеке, обустройством квартиры, — составила 2,9 млн рублей. Получается, супруги вернули накопления в размере 1,35 млн рублей и заработали еще 1,55 млн рублей.

Пример выше — упрощенный. Факторов, влияющих на доход от перепродажи недвижимости, много: от ситуации на рынке недвижимости до непредвиденных расходов. Инвестор может ориентироваться на данные за прошлые годы, текущие цены на недвижимость и условия по ипотеке, прогнозы экспертов.

➜ Покупка квартиры на стадии котлована: плюсы и минусы

На какой стадии выгодно покупать квартиру

Для перепродажи выгоднее всего брать квартиру на стадии котлована. На старте продаж можно выбрать самый ликвидный объект: с лучшей планировкой, удобным расположением в доме, не на крайних этажах. К концу продаж останутся наименее интересные варианты, например, на втором этаже над козырьком с видом на стену соседнего дома.

Покупка квартиры на стадии котлована подходит инвестору в следующих случаях: 

• есть возможность подождать с получением дохода несколько лет;
• он готов к дополнительным ежемесячным расходам в размере ипотечных платежей;
• уверен, что сможет проанализировать рынок недвижимости и выбрать подходящий объект.

Чтобы не потерять деньги, важно тщательно выбирать застройщика и проект. Иначе есть риск вложиться в стройку, которую заморозят — тогда заработать не получится.

➜ Как проверить надежность застройщика перед покупкой квартиры

Для сдачи внаем лучше купить квартиру в готовом доме. Это позволит сразу же получать доход и минимизирует риски: инвестор может почитать отзывы участников долевого строительства и уже переехавших жителей, своими глазами взглянуть на построенный дом, инфраструктуру вокруг, увидеть, есть ли спрос на квартиры в этом объекте. 

Сложность этого варианта — самые подходящие для сдачи внаем квартиры разбирают первыми. Но найти подходящий объект вполне возможно. На какие критерии стоит ориентироваться, поговорим дальше. 

Какую квартиру выгоднее покупать

Существуют параметры, на которые важно обращать внимание при выборе квартиры, чтобы ее можно было легко сдать и выгодно перепродать через несколько лет. Вот что имеет значение: 

• количество комнат и планировка;
• этаж и расположение на этаже, вид из окон;
• ремонт и оснащение;
• транспортная доступность;
• инфраструктура района. 

Разберем каждый параметр подробнее.

Количество комнат. Для инвестиции в Москве лучше всего подходят небольшие квартиры: студии или однокомнатные. Это связано с дороговизной квартир в столице. Чем дешевле объект, тем большее количество людей могут позволить себе его снять или купить. 

Сравним однокомнатную и трехкомнатную квартиру в проекте «Томилино Парк». 

Стоимость однокомнатной и трехкомнатной квартиры в ЖК «Томилино Парк» на конец февраля 2025 года. Срок сдачи — третий квартал 2025 года

Чем дороже объект, тем больше сумма первоначального взноса и дороже ежемесячные платежи, значит, тем больше нагрузка на инвестора. 

На каких квартирах проще заработать в других городах — нужно разбирать отдельно, это зависит от ситуации в каждом регионе. Для ориентира можно изучить, как на стоимость аренды в одном районе влияет метраж, количество комнат, состояние квартиры. В общем случае более ликвидными могут оказаться одно- и двухкомнатные квартиры в новых домах.

Планировка. Большинству покупателей подойдет квартира классической планировки, в которой удобно жить: квадратные или прямоугольные комнаты, кухня и комнаты площадью больше 10 кв.м., есть балкон или лоджия, место для стиральной машины, гардеробной или больших шкафов. 

➜ Какие бывают планировки квартир

Это квартира евроформата в проекте «Богдановский лес». Плюсы планировки: достаточно большая кухня — от 12 метров и больше: ее можно считать кухней-гостиной, а в комнате сделать спальню

Этаж, расположение на этаже, вид из окон. Считается, что лучше избегать первого и последнего этажей, но это правило скорее касается старых домов. На первом этаже в новостройке обычно располагаются коммерческие помещения: магазины, пункты выдачи маркетплейсов, кафе, офисы. Или нестандартные квартиры, например с высокими потолками или террасой.

Квартира на последнем этаже в новостройке тоже может быть хорошим вариантом. Из плюсов — отсутствие соседей сверху, больше света и панорамные виды из окон.

➜ На каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке

Чтобы в квартире было тихо, лучше выбрать вариант в глубине лестничной клетки, где нет смежных с лифтовым холлом стен, с окнами во двор или на тихую улицу.

Лучше не выбирать квартиру с видом на соседний дом, мусорные контейнеры или оживленную дорогу: продать или сдать такую недвижимость будет сложнее.

Квартира расположена вдали от лифтовых шахт, из окон открывается вид на рощу. Такие квартиры есть в ЖК «Sky Sputnik»

Отделка и оснащение. Квартиры могут продаваться с отделкой и без нее. Какой вариант подойдет инвестору — зависит от ситуации. 

Если получать доход нужно сразу, удобнее выбрать квартиру с отделкой и мебелью — многие покупатели и большинство арендаторов предпочитают вариант, в который можно сразу въехать и жить. Если есть возможность сделать недорогой ремонт самостоятельно, можно купить квартиру под чистовую отделку.

Пример отделки однокомнатной квартиры в проекте «Горки парк»: обои под покраску, ламинат, натяжной потолок

Транспортная доступность. Этот параметр особенно важен при покупке квартиры для сдачи внаем: лучше выбрать вариант с недостатками в планировке или на непопулярном этаже, но рядом с автобусной остановкой, станцией метро или МЦД. 

Для перепродажи допустимо купить квартиру более чем в 10–15 минутах от метро. Главное, чтобы рядом была автобусная остановка. Если станции метро пока нет, но она проектируется или строится, квартира в будущем может сильнее вырасти в цене.

Инфраструктура района. Дороже сдаются квартиры в домах с парковкой, безопасным двором, местами для отдыха, занятий спортом. Для семей с детьми важно, чтобы рядом были школы, детские сады и поликлиники.

➜ Что входит в инфраструктуру современного жилого комплекса

Схема заработка на ипотеке в новостройке

Ипотека – это кредит, который выдает банк под залог квартиры. Ставки по ипотеке обычно ниже, чем для других кредитных программ, поэтому ее выгодно использовать для инвестиций в недвижимость. Разберем по шагам, что нужно сделать инвестору, чтобы купить квартиру для сдачи в аренду или перепродажи. 
 
Шаг 1. Выбрать ипотечную программу. Ипотечные кредиты бывают рыночными и льготными. В начале 2025 года условия стандартных программ невыгодные: за кредит придется платить 28–30% годовых. Это оправданно только при небольшой сумме кредита, или если инвестор планирует погасить его досрочно. 

Чтобы заработать на квартире, лучше взять льготную ипотеку:

• если в семье есть ребенок до 6 лет включительно, двое детей до 18 лет, или ребенок с инвалидностью, подойдет семейная ипотека со ставкой до 6% годовых;
• если заемщик работает в аккредитованной IT-компании, можно взять IT-ипотеку. Актуально для регионов: в Москве и Санкт-Петербурге программа больше не работает.

Есть и другие варианты льготной ипотеки: военная, сельская, дальневосточная и арктическая. 

➜ Льготная ипотека в 2025 году: программы и условия

Шаг 2. Подать заявку на ипотеку. При выборе банка прежде всего нужно сравнивать основные условия кредитования: ставку, срок, размер первоначального взноса и суммы кредита. У банков с одинаковыми условиями стоит изучить требования к заемщикам, списки документов, стоимость и условия страховки и других опций.

В феврале 2025 года ставка по семейной и IT-ипотеке у всех банков составляет около 6% годовых. Есть разница в размере первого взноса: некоторые организации выдают ипотеку, если есть 20% от стоимости квартиры, в других минимальных взнос — от 50%.

➜ Как накопить на первоначальный взнос по ипотеке

Шаг 3. Получить одобрение банка. Банки соглашаются выдать ипотечный кредит не всем, кто оставляет заявку. Сначала они проводят скоринг — оценивают кредитную историю и информацию, которая говорит о платежеспособности заемщика:

• возраст: банки чаще всего дают кредиты людям от 21 — 65 лет;
• гражданство: часто банки требуют российское гражданство, но некоторые готовы дать кредит иностранцу;
• семейное положение: считается, что семейные люди реже меняют работу и условия жизни;
• место работы: банки предпочитают оформлять ипотеку специалистам, профессии которых востребованы на рынке труда. Например, это могут быть работники сферы IT или финансов, сотрудники госкорпораций;
• общий стаж и стаж на последнем месте работы: обычно банк требует, чтобы заемщик проработал на последнем месте не меньше трех — шести месяцев.

Если банк отказал в кредите, это не значит, что ипотеку взять не получится. Можно попробовать увеличить размер первоначального взноса, найти созаемщика или обратиться в другой банк. 

Шаг 4. Подписать договор и зарегистрировать сделку. Стандартный алгоритм для покупки недвижимости на этапе строительства: 

1. Согласовать договор долевого участия — ДДУ.
2. Открыть в банке эскроу-счет. Туда поступят деньги после сделки. Застройщик получит их, только когда дом будет достроен.
3. Оформить страховку. Полис подтверждает, что банк получит деньги даже в случае болезни или смерти заемщика.
4. Заключить договор с банком. Подписать документы можно в отделении или провести онлайн-сделку с банком. В случае онлайн-сделки документы подписывают с помощью квалифицированной электронной подписи.
5. Разместить первоначальный взнос на аккредитиве. Это счет, с которого деньги поступят на эскроу-счет после заключения сделки.
6. Заключить сделку: подписать договор долевого участия — ДДУ, зарегистрировать его в Росреестре. 
7. Оплатить квартиру. Банк переведет деньги на эскроу-счет после заключения сделки.

В случае с готовой недвижимостью заемщик сначала подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, затем выбирает объект и согласовывает его с банком. Если квартиру или дом покупают у застройщика, можно сначала выбрать недвижимость, а потом подать заявку на ипотеку с помощью менеджера.

Шаг 5. Получать прибыль от сдачи внаем или наблюдать за тем, как растет потенциальная прибыль с каждым этапом строительства дома. 

При покупке в ипотеку недвижимость находится в залоге у банка, пока покупатель не погасит долг. Поэтому по всем вопросам, которые связаны с квартирой, нужно получать согласие банка: например, оно понадобится, чтобы продать недвижимость.

➜ Как продать квартиру в ипотеке

Плюсы и минусы заработка на ипотеке

Как и в любом виде инвестиций, в заработке на ипотечной квартире есть плюсы и минусы. 

Плюсы инвестиций в ипотечную квартиру:

1. Можно получить дополнительный доход.
2. Стать собственником квартиры, на которую самостоятельно накопить сложно. 
3. Сберечь деньги от инфляции, рисков финансового кризиса и невыплат. 
4. Вернуть часть денег с помощью налогового вычета. 

Инвестиции в квартиру в строящемся доме застрахованы. Деньги хранятся на эскроу-счете, и если дом не построят, первоначальный взнос вернется покупателю, а оставшаяся сумма — банку, который выдал кредит. В случае банкротства банка покупателю возмещают до 10 млн рублей.

 ➜ Эскроу-счет: что это такое и как с его помощью купить квартиру в новостройке

Минусы инвестиций в ипотечную квартиру:

1. Риск, что не хватит денег расплатиться по кредиту — например, в случае потери работы. В случае проблем можно прибегнуть к реструктуризации, рефинансированию или оформить ипотечные каникулы.
2. Переплата по ипотеке: выплачивать кредит и проценты по нему дороже, чем заплатить всю сумму застройщику. Переплата зависит от срока ипотеки и стоимости квартиры.
3. Все действия, связанные с квартирой, придется согласовывать с банком: например, продать ее без разрешения не получится, а подарить можно будет только после выплаты кредита.

Покупка ипотечной квартиры в качестве инвестиции подойдет людям, у которых есть первоначальный взнос более 20% от стоимости квартиры, они могут получить ипотеку на выгодных условиях, банк считает их надежными заемщиками. 

Тем, кто не может претендовать на льготную ипотеку, можно рассмотреть другие варианты — например, рассрочку. Она позволяет сэкономить на процентах и уменьшить выплаты в первые годы после покупки квартиры.

Подводим итоги: как взять ипотеку и заработать на этом

1. Есть два способа получить доход от покупки новостройки: сдавать квартиру внаем или перепродать, когда ее стоимость вырастет.
2. Чтобы увеличить прибыль от перепродажи, лучше покупать квартиру как можно раньше, лучше — на стадии котлована. Чтобы заработать на сдаче внаем, удобнее взять уже готовую квартиру.
3. Параметры, на которые стоит обращать внимание при покупке квартиры: количество комнат, планировка, этаж и расположение на этаже, вид из окон, ремонт и оснащение, транспортная доступность, инфраструктура района.
4. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры лучше подходят для инвестиций: их легче сдать в аренду, доходность в пересчете на метр площади выше, чем у больших квартир. 
5. Чтобы получить ипотеку, нужно подтвердить стабильный доход. Если дохода не хватает, можно привлечь созаемщика, накопить на больший первоначальный взнос или увеличить срок кредита. 

Часто задаваемые вопросы

Кому принадлежит квартира, если ее купить в ипотеку? 

Собственник квартиры — тот, кто ее купил, даже несмотря на то, что часть денег владелец взял в кредит. 

Ипотечная квартира находится в залоге у банка: если заемщик перестанет платить, кредитор сможет продать недвижимость. До полной выплаты долга в квартире можно жить, но сделки с ней придется согласовывать с банком.

Можно ли взять ипотеку на 30 лет, а отдать ее после 15? Какая будет переплата?

Любой кредит можно закрыть досрочно, ипотека не исключение. Если удастся платить больше, чем указано в графике платежей, это позволит закрыть кредит раньше и сэкономить на процентах. 

Точную сумму переплаты нужно считать в каждом конкретном случае. Она точно будет тем меньше, чем раньше погасить долг. 

Что будет, если я не смогу выплачивать ипотеку?

Если заемщик оформлял страхование жизни и здоровья, в случае тяжелой болезни или смерти ипотечный долг закроет страховая компания. 

В случае проблем по другими причинам или отсутствия страховки можно рассмотреть другие варианты, например ипотечные каникулы, реструктуризацию или продажу квартиры.

Хуже всего молча перестать платить. Спустя некоторое время банк обратится в суд, после решения квартиру выставят на торги. Инвестор может получить часть денег, если от продажи что-то останется после уплаты долга.

➜ Что будет, если просрочить платеж по ипотеке