Как продать и купить квартиру одновременно

Рассказываем, как заключить альтернативную сделку, какие риски есть у одновременной продажи и покупки недвижимости и как избежать проблем.

Как правильно продать старую квартиру и сразу купить дом или другую недвижимость

Сделку, в которой одновременно продают один объект и покупают другой, называют альтернативной. В такой цепочке обычно участвуют несколько продавцов и покупателей, но минимум три стороны:

• продавец-покупатель, который одновременно продает и покупает недвижимость;
• продавец, у которого покупает продавец-покупатель;
• покупатель, который приобретает квартиру у продавца-покупателя.

Например, Геннадий хочет продать старую квартиру Василию, а купить новую у Вячеслава. Геннадий — это продавец и покупатель одновременно, и он не видит денег от продажи своей квартиры. Все средства напрямую уходят конечному продавцу Вячеславу.

У альтернативных сделок есть особенности:

1. Составляют минимум два отдельных договора купли-продажи. Один — на продажу старой квартиры, второй — на покупку новой.
2. Документы на регистрацию права собственности нескольких объектов подают в Росреестр одновременно.
3. Деньги идут к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Поэтому чаще используют безналичный расчет: аккредитив или эскроу-счет, если продавец-покупатель приобретает недвижимость у застройщика.
4. Длится альтернативная сделка обычно дольше, чем прямая продажа. Чтобы согласовать действия трех и более сторон, нужно время. Такая сделка может проходить до нескольких месяцев.

Главный плюс одновременной продажи и покупки недвижимости — возможность сразу переехать в новый объект. Не придется тратить время и деньги на аренду и несколько переездов. 

В альтернативных сделках много деталей, например, необходимо согласовывать пожелания к объектам сразу нескольких участников, параллельно регистрировать несколько ДКП. Поэтому проще привлекать риелтора или нотариуса. Со специалистом процесс пройдет быстрее: регистрация договоров купли-продажи, которые заверил нотариус, занимает 2–3 рабочих дня.

Какие есть варианты для продажи своей квартиры и покупки дома 

Существует два основных способа приобрести новую недвижимость за счет продажи старой: провести альтернативную сделку или воспользоваться программой Trade-in.

Альтернативная сделка. Какие виды бывают:

1. Равноценный обмен. Участники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами или домами по договору мены, при этом деньги обычно не задействуют. Вариант удобен, если квартиры стоят примерно одинаково и участники хотят упростить сделку, но на практике такие случаи встречаются редко.
2. Обмен с доплатой. Чаще бывает, когда новый объект дороже старой квартиры. Например, семья расширяется и хочет купить дом или квартиру побольше. Разницу в цене доплачивают собственными средствами или за счет ипотеки.
3. Разъезд или съезд. Один объект обменивают на два объекта поменьше, или, наоборот, за счет двух маленьких квартир покупают просторный дом, трех- или четырехкомнатную квартиру.

Программа Trade-in. Взамен старой недвижимости можно приобрести новую квартиру или коттедж в проекте группы «Самолет». Мы сами найдем покупателей и оформим необходимые документы. Цена на новую недвижимость замораживается на срок до 90 календарных дней — за это время мы продаем старую квартиру. 

➜ Как поменять квартиру на дом

Обменять квартиру на загородный дом с отделкой можно в наших проектах. Коттеджные поселки расположены в живописных районах, и скоро в них появится собственная инфраструктура: магазины, спортплощадки, кафе, школы и детские сады

Как одновременно продать квартиру и купить новую: пошаговая инструкция

Альтернативная сделка, при которой параллельно продают и покупают недвижимость, почти не отличается по оформлению от прямой продажи. Разница только в том, что такая сделка имеет минимум два объекта и три участника.

Как действует покупатель-продавец, когда заключает альтернативную сделку:

1. Оценивает стоимость своей недвижимости. Также рассчитывает, какая доплата необходима для покупки новой.
2. Ищет покупателя на свой объект. Для этого пишет объявление, в котором обязательно указывает, что это АП — альтернативная продажа. Затем проводит осмотры для потенциальных покупателей.
3. Находит новую недвижимость и проверяет ее. Смотрит выписку из ЕГРН, адресную справку о зарегистрированных в квартире, запрашивает квитанцию, чтобы проверить долги за капремонт.
4. Договаривается о форме расчета с покупателем своей квартиры и продавцом нового объекта. Для безопасности чаще используют банковскую ячейку или безналичный способ, например аккредитив. Это форма расчета, при котором деньги блокируют, пока право собственности не переходит по всем объектам.
5. Составляет два договора купли-продажи (ДКП). Один документ — с продавцом новой квартиры, второй — с покупателем старой. Чтобы избежать ошибок в оформлении ДКП, на этом этапе можно привлечь юриста.
6. Регистрирует сделки в Росреестре. Оба ДКП, заявления на регистрацию и другие документы подают одновременно по нескольким объектам. Срок регистрации — до 9 рабочих дней.
7. Забирает выписку из ЕГРН. Она подтверждает, что покупатель-продавец стал собственником новой квартиры.

Ипотеку можно использовать, если для покупки новой квартиры нужна доплата, а собственных средств недостаточно. Перед сделкой необходимо оценить примерный размер доплаты и получить предварительное одобрение кредита в банке.

При альтернативной сделке нужно платить налог на доход от продажи недвижимости, хотя фактически продавец-покупатель не получает денег, а вносит их в покупку нового объекта (п. 6 ст. 210 НК). Правило действует, если имуществом владели менее пяти лет. Если объект получили в наследство, дар или это единственная в собственности недвижимость для проживания, минимальный срок владения сокращается до трех лет.

➜ Какие налоги нужно уплатить при продаже квартиры

С 2025 года ставка НДФЛ зависит от суммы дохода, полученного с продажи недвижимости:

• 13% — на доход менее 2,4 млн рублей;
• 15% — на сумму, превышающую 2,4 млн рублей.

НДФЛ уплачивается с разницы между ценой покупки и стоимостью продажи. Например, собственник продает студию за 6 млн рублей, чтобы взамен приобрести двухкомнатную квартиру. Старую недвижимость он покупал два года назад за 4,5 млн рублей. Получается, ему нужно заплатить НДФЛ 13% с 1,5 млн рублей, что равно 195 тыс. рублей.

Если при продаже квартиры собственник получает доход 2,6 млн рублей, то он платит:

• 13% с 2,4 млн рублей — 312 тыс. рублей;
• 15% с оставшихся 200 тыс. рублей — 30 тыс. рублей. 

Общая сумма налога с дохода 2,6 млн рублей — 342 тыс. рублей.

В качестве альтернативы уменьшению дохода на расходы продавец может применить налоговый вычет до 1 млн рублей. Так, если квартиру продали за 5 млн рублей, налог нужно уплатить с 4 млн рублей. Этот способ подходит, если недвижимость досталась бесплатно или затраты составили менее 1 млн рублей.

Одновременно уменьшить доход на сумму расходов и применить налоговый вычет нельзя, нужно выбрать один из вариантов.

Как избежать ошибок при продаже квартиры и покупке новой недвижимости одновременно

Заключить альтернативную сделку с недвижимостью сложнее, чем просто продать квартиру. В процессе задействуют несколько объектов и сторон, при этом нужно учитывать запросы каждого участника, особенности рынка недвижимости и другие факторы. 

Рассмотрим, как действовать, чтобы избежать ошибок при одновременной продаже и покупке квартиры.

Искать участников, готовых к альтернативной сделке. Один человек способен затянуть или сорвать всю сделку, поскольку нужно согласовывать действия сразу нескольких сторон. Например, не получается договориться с конечным продавцом или ожидания участника не совпадают с реальным рынком недвижимости, и поиск затягивается. За это время ситуация может поменяться: поднимется цена объекта, и придется договариваться еще раз или искать нового участника цепочки. 

Получать одобрение ипотеки заранее. Процесс усложняется, если нужно оформлять ипотечный кредит. В этом случае в сделке появляется еще одна сторона — банк. Он может отказать в кредите, и тогда из-за одного участника отпадает сразу несколько звеньев цепочки. 

Фиксировать в каждом ДКП, что переход права собственности регистрируют параллельно на все квартиры. Даже если предоставить Росреестру документы сразу по всем сделкам в цепочке, есть риск, что их не зарегистрируют одновременно. Бывает, в одном из договоров Росреестр находит ошибки или запрашивает по нему дополнительные документы, и процесс затягивается. 

Возможность прописать параллельный переход права собственности в альтернативных сделках указана в ст. 157 ГК. В случае суда пометка поможет доказать, что это была альтернативная сделка. Например, если одна из пар в цепочке успела зарегистрировать договор, но участники не получили деньги или недвижимость. 

Подписывать дополнительное соглашение для всех сторон цепочки. В нем четко указывают, что средства переведут только после того, как зарегистрируют переход права собственности по всем объектам. Соглашение помогает избежать ситуаций, когда деньги уже перевели, а один из участников цепочки отказывается от сделки. 

Предусматривать другие риски, которые характерны для сделок с недвижимостью. Например, выбранная квартира может быть в залоге, продавец недееспособен или утаил, что один из собственников младше 18 лет и нет разрешения на продажу от органов опеки. Поэтому важно внимательно проверять юридическую чистоту объекта или привлекать риелтора.

➜ 6 основных рисков при покупке вторичной недвижимости

Как продать квартиру и купить две одновременно: основные нюансы и советы

Альтернативную сделку, при которой за счет продажи одной квартиры покупают две новые, называют разъездом. Вариант популярен, когда расселяются несколько поколений семьи. 

Например, семья продает трехкомнатную квартиру и покупает две меньших по площади и стоимости: одну — для родителей, вторую — для ребенка. В разъезде участвуют четыре стороны, которые создают цепочку взаимосвязанных сделок. Это продавец-покупатель — родители, покупатель — ребенок, и два продавца новых квартир.

Главный плюс сделки с разъездом — возможность одновременно решить вопросы с продажей и покупкой, при этом избежать проживания в съемной квартире. И родителям, и молодой семье не приходится тратиться на аренду.

У альтернативной сделки с разъездом есть особенности:

1. Процесс затягивается и усложняется из-за большого количества участников. С каждой стороной нужно согласовать условия и ожидания, подобрать сразу несколько объектов недвижимости, а также составить отдельные договоры купли-продажи.
2. Нужно синхронизировать все сделки в цепочке. Это значит, что все этапы важно выполнить в определенной последовательности и сделать так, чтобы регистрация права собственности и расчет проходили одновременно.
3. Возможен срыв сделки. Например, если один из покупателей откажется от сделки или затянет с выбором недвижимости, это может затормозить процесс и повлиять на всю цепочку.

Каких рекомендаций придерживаться, чтобы упростить альтернативную сделку и уменьшить риск ее сорвать или затянуть:

1. Определиться с бюджетом. Четко рассчитать, какую сумму можно получить после продажи большой квартиры и сколько потребуется на покупку двух меньших. А также решить, нужно ли брать ипотеку.
2. Проверить юридическую чистоту недвижимости. Убедиться, что на продаваемом объекте и покупаемых квартирах нет обременений: ареста, залога. Если квартиру покупали с помощью маткапитала или просто выделили доли несовершеннолетним детям, нужно получить разрешение органов опеки на сделку.
3. Заключить предварительный договор купли-продажи. Документ фиксирует намерения сторон и позволяет забронировать нужные объекты до завершения основной сделки.
4. Использовать безопасные способы расчета. Передавать средства лучше через аккредитив. Это защитит все стороны сделки от обмана и потери денег.

Альтернативные сделки довольно сложные. Стоит нанять опытного риелтора, который поможет скоординировать процесс, и юриста для проверки документов.

Продажа старой квартиры и покупка новой: как выбрать подходящий момент

Одновременная продажа и покупка недвижимости требуют координации множества сторон: продавца, покупателя, банка, иногда нотариуса и нескольких риелторов. Любая задержка или ошибка может сорвать сделку.

Как подготовиться к альтернативной сделке с недвижимостью:

1. Оценить стоимость своей квартиры, чтобы знать, за какую сумму можно приобрести новый объект. Учесть, что понадобятся деньги на расходы, включая налоговые выплаты, госпошлину за регистрацию права собственности, траты на оформление ипотеки.
2. Посмотреть, какие есть льготы от государства. Изучить действующие льготные программы, например семейную ипотеку, и те, что только планируют ввести. Это поможет понять, насколько выгодно сейчас заключать сделку.
3. Накопить сумму для доплаты, если в планах купить квартиру побольше. Если нужно взять ипотеку, собрать необходимые документы, подать заявку и получить предварительное одобрение банка.
4. Получить разрешения на продажу. Например, от супруга, если недвижимость купили в браке, или органов опеки, если один из собственников — ребенок до 18 лет.

➜ Выделение долей детям при использовании материнского капитала

Коротко о том, как продать и купить квартиру одновременно

1. Сделка, при которой покупают новую квартиру за счет продажи старой, называется альтернативной. В цепочке задействуют от несколько объектов недвижимости и сторон.
2. Существует два основных способа приобрести новую квартиру в счет старой: альтернативная сделка с недвижимостью и программа Trade-in.
3. Бывает три вида альтернативных сделок: равноценный обмен, обмен с доплатой, разъезд или съезд. При разъезде меняют старую квартиру на две поменьше, при съезде — две небольшие на одну просторную или дом.
4. Отличие альтернативной сделки от обычной — в количестве участников: их может быть три-четыре или больше.
5. Этапы альтернативной сделки: оценка старой квартиры, поиск покупателя, проверка объекта на обременения, договоренность о форме расчета, составление договоров купли-продажи и регистрация переходов права собственности в Росреестре.
6. Альтернативная сделка может затянуться или сорваться. Частые причины — один из участников передумал или долго выбирал объект, на регистрацию подали только один договор, банк отказал в ипотеке, нет нужных разрешений на продажу.
7. Чтобы подстраховаться при заключении альтернативной сделки, в каждом ДКП прописывают условие: переход права собственности регистрируется одновременно на все квартиры. Также заключают дополнительное соглашение с указанием, что средства переведут только после регистрации всех объектов.
8. Из-за сложности альтернативной сделки часто к процессу подключают риелторов и юриста.
9. Перед продажей старой и покупкой новой квартиры стоит изучить состояние рынка недвижимости, финансовые возможности, а также оценить стоимость старого объекта и при необходимости получить одобрение ипотеки.

Часто задаваемые вопросы

Что делать, если нужно продать единственную недвижимость и купить новую?

Подготовиться к альтернативной сделке: собрать все документы, накопить сумму для доплаты или оформить ипотеку. 

Сделки с параллельной покупкой и продажей сложнее заключать, потому что в цепочке участвуют несколько объектов и сторон. Чтобы упростить процесс, можно нанять риелтора или воспользоваться программой Trade-in от группы «Самолет».

Покупка второй квартиры без продажи первой: как это правильно организовать?

Если нет желания продавать старую недвижимость для покупки новой, можно оформить ипотеку. Понадобятся деньги на первоначальный взнос — не менее 20% стоимость объекта. Старую квартиру можно сдавать внаем, чтобы полностью или частично покрывать платеж по кредиту.

Альтернативный вариант — рассрочка от застройщика с первоначальным взносом от 15%.