Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры в Росреестре

Рассказываем, какие договоры аренды надо регистрировать, а какие — нет, как подать заявление и сколько это стоит.

Когда один человек сдает другому квартиру для проживания, они заключают не договор аренды, а договор найма жилого помещения. Такую сделку регулирует глава 35 ГК. В статье будем называть наем жилого помещения арендой, так как многим людям этот термин привычнее.

➜ В чем различия между договором найма и договором аренды

Какие договоры аренды подлежат государственной регистрации

В Росреестре регистрируют не сам договор, а ограничение права собственности на жилое помещение, которое возникает на основании договора. Регистрация нужна, когда квартиру сняли:

• на год или дольше (ч. 2 ст. 674 ГК);
• на неопределенный срок, так как если срок не указан, договор считается заключенным на пять лет (ч. 1 ст. 683 ГК).

Подать заявление на регистрацию нужно в течение месяца после того, как арендодатель и арендатор подписали договор (ч. 4. ст. 51 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»). Если ограничение права собственности зарегистрировано в Росреестре, то дополнительные соглашения к договору тоже нужно зарегистрировать, так как они изменяют условия сделки.

Если договор заключили на срок меньше года, регистрировать ограничение права собственности не нужно (ч. 2 ст. 674 ГК).

Что будет, если не зарегистрировать договор аренды

Если собственник и квартиросъемщик подписали договор на срок больше года, но не зарегистрировали ограничение права собственности в Росреестре, соглашение будет считаться недействительным для третьих лиц. Это не освобождает стороны от соблюдения условий: арендатор не может жить в квартире и не платить, арендодатель — выселить арендатора без веских причин. Но для остальных этого договора как бы не существует: если собственник продаст квартиру, покупатель сможет выселить жителей.

За нарушение порядка регистрации договора найма жилого помещения предусмотрен штраф, для физлиц он составляет до 5 тыс. рублей (ст. 19.21 КоАП).

Это не касается договора аренды сроком менее года — ограничение права собственности в этом случае не нужно регистрировать в Росреестре.

Что дает регистрация договора аренды: права и гарантии сторон

Права сторон договора найма жилого помещения прописаны в главе 35 ГК. Рассказываем про основные.

Арендодатель имеет право:

• досрочно расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду, использует квартиру не для проживания, мешает соседям или повреждает имущество (ст. 687 ГК);
• требовать с арендатора текущий ремонт квартиры, например, замену сломанного смесителя (ст. 681 ГК).

Арендатор имеет право:

• без согласия арендодателя вселять в квартиру несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК);
• требовать с арендодателя капитальный ремонт, если он необходим (ст. 681 ГК);
• платить за квартиру в том размере и в те сроки, которые прописаны в договоре — если арендодатель потребует заплатить раньше или более крупную сумму, арендатор может законно отказаться (ст. 682 ГК);
• досрочно расторгнуть договор по любой причине, если предупредит об этом арендодателя за три месяца (ст. 687 ГК);

Кроме того, арендатор имеет преимущественное право подписать договор на новый период (ст. 683 ГК). Когда срок действия договора подходит к концу, арендодатель в первую очередь должен предложить новый договор текущему арендатору. И, только если он откажется, искать других арендаторов.

Арендодатель обязан предупредить арендатора, если хочет заключить новый договор на других условиях. Это нужно сделать за три месяца до того, как закончится срок действия текущего договора. Если арендодатель не предупредит арендатора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК).

Если арендодатель не собирается заключать новый договор, он должен предупредить арендатора за три месяца до того, как закончится текущий. Если в течение года арендодатель сдаст квартиру другому человеку, арендатор может обратиться в суд. Там рассмотрят дело. Новый договор могут признать недействительным и обязать арендодателя возместить прежнему арендатору убытки, которые тот понес из-за отказа продлить с ним договор (ст. 684 ГК).

Регистрация договора аренды делает его действительным для третьих лиц — это помогает защитить права арендатора. Запись о договоре аренды вносится в ЕГРН, на недвижимость накладывается обременение. Если собственник продаст квартиру, к покупателю перейдут права и обязанности по договору — он не сможет выселить жителей, сославшись на то, что не знал о договоре.

➜ Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Кто должен регистрировать договор аренды: арендатор или арендодатель

В Гражданском кодексе не написано, кто именно обязан подавать заявление о регистрации. Это может сделать как арендодатель, так и арендатор. Если заявление подают в бумажном виде, то на нем должны быть подписи обеих сторон. Если онлайн, то достаточно электронной подписи арендодателя или его представителя.

За регистрацию ограничения права собственности нужно заплатить госпошлину — 4 тыс. рублей (пп. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК). Ее либо вносит одна сторона, либо сумму делят поровну — зависит от того, как договорились арендодатель и арендатор.

Регистрация договора аренды квартиры между физическими лицами: пошаговая инструкция

Подать документы в Росреестр можно несколькими способами.

В отделении Росреестра. Нужно позвонить в ведомство и узнать, можно ли принести документы лично — в некоторых регионах такой возможности нет. Если заявления принимают напрямую в отделении, то нужно записаться на прием и прийти с бумагами в назначенное время.

На сайте Росреестра. Подать заявление онлайн может только арендодатель или его представитель. Для этого нужно:

1. Авторизоваться на сайте через «Госуслуги».
2. Зайти в раздел «Мои услуги и сервисы» и нажать «Кадастровый учет и (или) регистрация прав».
3. В выпадающем списке выбрать «Регистрация прав», а затем «Государственная регистрация ограничения права, обременения объекта недвижимости».
4. Заполнить заявление, подписать его электронной подписью.
5. Приложить скан договора аренды, который подписан обеими сторонам.
6. Оплатить госпошлину.
7. Отправить заявку.

В МФЦ — многофункциональном центре «Мои документы». В центр можно записаться по телефону или онлайн, а затем прийти в назначенное время со всеми документами.

Какие документы нужны для регистрации договора аренды в Росреестре

Если заявление подает арендодатель:

• договор аренды с подписями обеих сторон;
• заявление о регистрации ограничения права собственности с подписями обеих сторон (ч. 2 ст. 51 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»);
• паспорт арендодателя;
• документы, которые подтверждают право арендодателя сдавать квартиру, например, договор купли-продажи или выписка из ЕГРН (ч. 5 ст. 51 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»);
• копия паспорта арендатора;
• квитанция об уплате госпошлины.

Если заявление подает арендатор:

• паспорт арендатора;
• заявление о регистрации ограничения права собственности с подписями обеих сторон (ч. 2 ст. 51 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»);
• договор аренды с подписями обеих сторон;
• копия паспорта арендодателя;
• копия договора купли-продажи, выписки из ЕГРН или другого документа, который подтверждает право арендодателя сдавать квартиру (ч. 5 ст. 51 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»);
• квитанция об уплате госпошлины.

Срок регистрации договора аренды в Росреестре: сколько ждать и что делать при задержке

Росреестр зарегистрирует ограничение права собственности в течение пяти рабочих дней со дня приема документов (ч. 8 ст. 51 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»). Если документы подавали через МФЦ — в течение семи рабочих дней.

Проверить статус заявления можно на сайте Росреестра. Нужно открыть вкладку «Услуги и сервисы», перейти в раздел «Сервисы» и нажать «Проверка исполнения запроса (заявления)». Понадобится номер заявления — его можно найти в личном кабинете на сайте Росреестра, если заполняли заявление онлайн, или в расписке о приеме документов, если подавали их в МФЦ или отделении ведомства.

Если пять или семь дней прошло, а заявление не зарегистрировано, нужно позвонить в Росреестр и узнать, в чем причина. Возможно, в заявлении или договоре есть ошибка и нужно подать документы заново.

Часто задаваемые вопросы

В каких случаях обязательно регистрировать договор аренды в Росреестре?

Ограничение права собственности нужно регистрировать, если договор аренды заключили на срок больше года (ч. 2 ст. 674 ГК). А также если заключили бессрочный договор — так как в таком случае он считается заключенным на пять лет (ч. 1 ст. 683 ГК). Только тогда документ обретает юридическую силу и может защитить интересы арендодателя и арендатора.

Когда договор аренды квартиры или жилого помещения должен регистрироваться в Росреестре?

Заявление нужно подать в течение месяца со дня, когда обе стороны подписали договор (ч. 4. ст. 51 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Где регистрируется договор аренды: в Росреестре или МФЦ?

Ограничение права собственности, которое возникает на основании договора аренды, регистрируют в Росреестре. Подать документы можно через МФЦ или напрямую в Росреестр: лично в отделении или на сайте.

Какие особенности у регистрации договора аренды через МФЦ?

У регистрации через многофункциональный центр есть два нюанса.

Кто может подать заявление. Через МФЦ или в отделении Росреестра — хоть арендодатель, хоть арендатор, но принести документы лично в ведомство можно не во всех регионах. На сайте Росреестра — только арендодатель или его представитель.

Через сколько дней зарегистрируют договор. Если подать документы через МФЦ — в течение семи рабочих дней. Через отделение или сайт Росреестра — в течение пяти рабочих дней.

Сколько стоит регистрация договора аренды?

В Росреестре нужно зарегистрировать не договор, а ограничение права собственности на помещение, которое возникает на основании договора аренды. Госпошлина за регистрацию обременения — 4 тыс. рублей (пп. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК).