Виды сделок при продаже недвижимости

Рассказываем, какие виды сделок используют при продаже и покупке недвижимости и чем отличаются их условия.

Прямая и альтернативная сделка при продаже квартиры

Прямая, или свободная продажа — сделка, в которой участвуют только две стороны: продавец и покупатель. Первый напрямую получает деньги, а второй — недвижимость.

Свободную сделку купли-продажи можно заключить за несколько недель и без помощи риелтора, поскольку недвижимость часто заранее готовят к продаже. Например, выписывают всех членов семьи и собирают необходимые документы, в том числе разрешения на продажу и выписку из ЕГРН.

Альтернативная продажа — цепочка сделок, в которой один или несколько участников одновременно покупают и продают недвижимость. В такой продаже фигурируют минимум три стороны: продавец, продавец-покупатель и покупатель. Но чаще бывает больше участников. Все договоры купли-продажи регистрируют одновременно.

Например, семья продает трехкомнатную квартиру, а взамен сразу покупает студию для взрослой дочери и двухкомнатную квартиру для себя. Получается, в этой сделке родители одновременно выступают и как продавцы, и как покупатели.

Что значит прямая продажа квартиры для покупателя и продавца

При прямой, или свободной, продаже квартиры нет цепочки взаимозависимых сделок. Это означает, что продавец получает деньги напрямую от покупателя.

Особенности прямой сделки для продавца:

ниже риск, что сделка сорвется — когда участников всего двое, проще согласовать все условия и закрепить договоренности с помощью задатка;
подходит для срочной продажи — сделку можно заключить за одну-две недели, если нет ипотеки и обременений, и зарегистрировать электронно.

Чем прямая продажа удобна для покупателя:

сделка проходит быстрее — не приходится ждать, пока один из участников продаст или купит другой объект;
выше шанс получить одобрение ипотеки — для банка меньше рисков, если сделка не зависит от третьих лиц и деньги передают напрямую;
необязательно нанимать риелтора — не нужно согласовывать действия и пожелания трех-пяти участников сделки и одновременно проверять юридические риски для нескольких объектов.

Пример прямой сделки — покупка квартиры в новостройке. В ней участвуют только две стороны: застройщик и покупатель. Если оформляют ипотеку, в качестве третьей стороны подключается банк.

Тип сделки альтернатива: что это значит и когда применяется

Альтернативной называют сделку, в которой участвуют минимум два объекта и три стороны, и хотя бы одна из сторон одновременно продает и покупает недвижимость. Самого термина «альтернативная сделка» нет в законодательстве, но его часто используют риелторы и другие участники рынка недвижимости.

В простом варианте альтернативной сделки есть три стороны:

продавец-покупатель — одновременно продает и покупает квартиру;
продавец — у него покупает квартиру продавец-покупатель;
покупатель — приобретает квартиру у продавца-покупателя.

Вот как выглядит пример цепочки сделок при альтернативной продаже. Андрей планирует продать старую однокомнатную квартиру Борису и приобрести новую двухкомнатную в районе получше у Дмитрия. Андрей выступает в роли продавца и покупателя одновременно и не получает деньги от продажи своей квартиры. Все средства напрямую передают конечному продавцу Дмитрию.

Какие бывают альтернативные сделки:

Разъезд или съезд — например, двухкомнатную квартиру обменивают на две однокомнатные, либо за счет двух студий покупают евродвушку.
Обмен с доплатой — после рождения ребенка семья планирует вместо студии купить двухкомнатную квартиру, а разницу в стоимости оплачивает из собственных накоплений или с помощью ипотеки.
Равноценный обмен — если оба объекта стоят примерно одинаково, вместо договора купли-продажи (ДКП) заключают договор мены. В этом случае деньги в сделке не фигурируют.

Сделку с параллельной покупкой и продажей заключать сложнее. В ней могут участвовать трое, четверо и больше сторон, нужно внимательно проверять каждый объект недвижимости. Все сделки в цепочке зависят друг от друга, и есть риск, что кто-то найдет вариант получше и откажется. В итоге «порвется» вся цепочка.

Какие особенности альтернативных сделок важно учитывать:

Необходимо одновременно регистрировать все договоры купли-продажи в Росреестре, в том числе сразу подавать документы по всем сделкам в цепочке.
Для перевода оплаты важно выбрать безопасный способ расчета. Лучше использовать безналичные способы: аккредитив или эскроу-счет, если участвует застройщик. Если это наличные, то обязательно проводить расчет через банковскую ячейку.
Сделка может затянуться на несколько месяцев из-за сложности. Нужно время, чтобы синхронизировать все сделки в цепочке и проверить объекты на юридическую чистоту.
Есть вероятность, что кому-то откажут в ипотеке, и сделка сорвется.

Если хочется переехать в новую просторную квартиру за счет старой недвижимости, можно воспользоваться программой Trade-in от группы «Самолет». Мы сами продаем старый объект: оцениваем, ищем покупателей и оформляем сделку. Останется только выбрать квартиру в одном из наших проектов в Москве, Санкт-Петербурге или другом регионе.

Участвовать в программе Trade-in безопасно и выгодно. Цена новой квартиры замораживается до 90 календарных дней, пока продается старая. Также можно получить скидку на приобретаемую квартиру.

Чтобы доплатить разницу в цене за новую недвижимость, можно оформить ипотечный кредит или использовать материнский капитал.

В наших проектах по программе Trade-in можно обменять старую квартиру на новую без отделки. Или купить квартиру с чистовой отделкой, мебелью и техникой, чтобы переехать сразу после получения ключей.

➜ Подробнее о программе Trade-in

Преимущества и недостатки прямой продажи квартиры

Заключить прямую сделку проще, чем альтернативную. Здесь не будет встречных покупок, длительных согласований и проверки нескольких объектов на юридическую чистоту.

Основные плюсы прямой сделки:

Можно быстро продать и купить. Не нужно ждать, пока остальные участники найдут подходящий объект, получат одобрение ипотеки или соберут документы. А также меньше риска, что один из участников цепочки неожиданно откажется заключать сделку.
Процессы более прозрачные. Нет сложной цепочки сделок, деньги напрямую передают от покупателя к продавцу.
Проще получить одобрение ипотеки. Банки охотнее выдают кредит на такие объекты, поскольку сделка не зависит от третьих лиц, которые могут отказаться от покупки или продажи, а значит, рисков меньше.

Основной минус прямой сделки — нужно найти временную квартиру, если на деньги от продажи планируют покупать новую недвижимость. Приходится либо арендовать квартиру, либо временно жить с родственниками.

Преимущества и недостатки альтернативной продажи квартиры

Альтернативные сделки позволяют одновременно продать старую квартиру и купить новую. Не нужно временно жить с родителями, в гостинице или арендной квартире. При этом такие сделки сложнее заключать, ведь в цепочке участвуют сразу несколько объектов и сторон.

Основные плюсы альтернативной сделки:

Можно сразу переехать в новую квартиру. Не придется тратиться на аренду или останавливаться у родственников.
Участники могут зафиксировать стоимость нового объекта. Если совершать сделки по отдельности, за время продажи цена на новую квартиру может вырасти.

➜ Как менялись цены на квартиры в новостройках

Минусы альтернативной сделки:

Часто приходится привлекать риелтора. Трудно самостоятельно синхронизировать все сделки в цепочке: следить, чтобы этапы шли в нужной последовательности, а регистрация права собственности и расчет проходили одновременно. Синхронность помогает избежать рисков, например, когда регистрацию одной из сделок задержали, а деньги уже перевели или отдали недвижимость.
Увеличивается риск, что сделка затянется. Если одна из сторон долго выбирает квартиру, вынуждена заниматься переоформлением документов или получает ипотеку, вся цепочка ждет. Процесс может занимать до нескольких месяцев.
Растет риск сорвать сделку. Например, если один из участников передумает, потому что нашел более выгодный вариант, или ему откажут в ипотеке.
Труднее использовать ипотеку для покупки. Пока готовят всю цепочку и подбирают объекты недвижимости, срок одобрения может закончиться и придется снова подавать заявку.

➜ Сколько времени дается на подбор квартиры после одобрения ипотеки

Как условия сделки влияют на покупателя и продавца

От условий сделки зависит, как быстро продадут недвижимость и будут ли дополнительные расходы, например, на услуги риелтора или съем временной квартиры.

Условия, которые важно знать покупателю:

Срок освобождения квартиры. Хорошо, если продавец съезжает сразу после заключения сделки, но обычно это занимает несколько недель. Если собственник просит пожить дольше, стоит прописать сроки и условия в договоре купли-продажи. Например, будет ли компенсация за проживание и кто платит за ЖКУ.
Обременения. Из-за ипотеки или ареста объекта Росреестр может задержать регистрацию прав собственности.
Согласия на сделку. Например, от супруга продавца, если недвижимость купили в браке.
Форма расчета. Безопаснее использовать аккредитив или банковскую ячейку, а не передавать наличные из рук в руки.

Какие условия сделки важны для продавца:

Сроки и способ расчета. Особенно если на вырученные деньги планируют покупать новую недвижимость.
Срок освобождения объекта. Лучше заранее согласовать, в какие сроки нужно выезжать из проданной квартиры.
Необходимость в ипотеке. Если покупателю нужно оформлять кредит, это может немного затянуть заключение сделки. Понадобится время, чтобы получить предварительное одобрение от банка, сделать оценку квартиры, согласовать объект с кредитором, заключить ипотечный договор, перевести деньги.

Способы ускорения сделки при продаже квартиры

Правильно оценить квартиру. Для этого можно посмотреть объявления с похожими квартирами в том же районе и сходить на показы. Например, узнать, сколько стоит двухкомнатная квартира с аккуратным ремонтом на той же улице. Либо проконсультироваться с риелторами.

Чтобы ускорить продажу квартиры, можно снизить цену на 5–10%. Такой вариант подойдет тем, кто хочет побыстрее переехать в другой район или город.

➜ Как оценить стоимость недвижимости для продажи

Выбрать прямую продажу. Больше шансов, что получится быстро договориться с покупателем и подписать договор купли-продажи. Чтобы заключить альтернативную сделку, потребуется много времени. Нужно подобрать другой объект, согласовать действия всех участников цепочки, подготовить все договоры купли-продажи. На все процессы может уйти от двух месяцев до полугода.

Разобраться с проблемами и долгами. Например, перед продажей узаконить перепланировку, если не сделали этого раньше. Также стоит заранее выплатить долги по ЖКУ и взносам на капремонт, если они есть, и выписать всех членов семьи из квартиры.

➜ Как выписаться из квартиры перед продажей или переездом

Чтобы убедить потенциальных покупателей, что за квартирой не числятся задолженности, можно взять справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Для этого обращаются в управляющую компанию или МФЦ.

Привести в порядок документы. Для этого понадобится:

подготовить правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи, дарственную;
заказать свежую выписку из ЕГРН, в некоторых случаях — копию технического паспорта;
получить необходимые разрешения, например, нотариальное согласие супруга на сделку.

➜ Какие документы нужны для продажи квартиры

Подготовить квартиру к продаже. Из комнат убрать ненужные вещи: старую мебель, ковры, сувениры и посуду. Еще стоит сделать мелкий ремонт, например, подклеить обои или заменить плинтус, и генеральную уборку. Аккуратная квартира быстрее привлечет покупателя.

Важно сделать десяток хороших фото для объявления: всех комнат, вида из окна, двора и подъезда. Желательно снимать при дневном естественном свете и с разных ракурсов.

Как минимизировать риски при покупке и продаже недвижимости

При покупке квартиры или дома на вторичном рынке важно обезопасить себя от юридических рисков и потери денег.

Каких рекомендаций придерживаться, когда заключается прямая или альтернативная сделка купли-продажи:

Запрашивать все необходимые документы. Дополнительно изучить выписку из ЕГРН, где указаны предыдущие владельцы. Если объект перепродавали уже несколько раз за год, возможно, это мошенническая схема.
Проверять юридическую чистоту. Стоит выяснить, не находится ли объект в залоге, под арестом, нет ли неучтенных наследников. Также важно убедиться в дееспособности продавца, когда есть сомнения. Например, если это человек преклонного возраста, который тяжело болеет, желательно запросить справку из психоневрологического диспансера. Это поможет исключить риск оспаривания сделки из-за психологического здоровья продавца.
Проводить расчеты через банк или нотариуса. Наличными платить небезопасно из-за риска обмана и подделки купюр. Лучше передавать оплату безналичным способом: через аккредитив или эскроу-счет. Либо использовать депозит нотариуса — способ расчета, при котором деньги передают на хранение нотариусу на время сделки. Специалист сам регистрирует переход права собственности, а затем переводит средства продавцу.

➜ 6 основных рисков при покупке вторичной недвижимости

У альтернативной продажи есть свои особенности, которые необходимо учитывать участникам сделки:

Покупателю стоит заранее определиться, нужна ли ипотека. Если одной из сторон понадобится кредит, к цепочке присоединяется еще один участник — банк. Если он откажет в ипотеке, то из-за одного человека из цепочки могут вылететь сразу несколько звеньев.
Во всех ДКП обязательно прописывают, что переход права собственности регистрируют сразу на все объекты. Есть риск, что сделки не зарегистрируют параллельно, если, например, в одном из договоров найдут ошибки.
Важно заключить предварительные ДКП для всех участников. Он поможет забронировать квартиры и закрепить договоренности между всеми участниками, например, что деньги переводят только после одновременной регистрации всех сделок.

Коротко: что значит свободная и альтернативная продажа и чем отличаются условия таких сделок

Сделку называют прямой, или свободной, когда в ней участвуют только две стороны: продавец и покупатель, а также фигурирует один объект недвижимости.
Альтернативная продажа — это цепочка взаимосвязанных сделок, когда один из участников или несколько одновременно продают и покупают недвижимость. В альтернативной сделке задействовано минимум два объекта и три стороны.
Виды альтернативных сделок: обмен с доплатой, равноценный обмен, съезд или разъезд. Например, когда в семье вырос ребенок и вместо трехкомнатной квартиры покупают две однокомнатные: одну — родителям, вторую — дочери, сделку называют разъезд.
Главные плюсы прямой продажи: можно быстро заключить сделку, проще получить одобрение ипотеки, а еще деньги передают напрямую, что исключает затягивание сделки. Минус — нужна временная квартира, пока подбирают и покупают новую недвижимость.
Преимущества альтернативной сделки: возможность сразу переехать из старой квартиры в новую и зафиксировать стоимость квартиры, пока оформляют все сделки из цепочки. Недостатки: выше риск, что сделка затянется или сорвется, часто приходится привлекать риелтора, сложнее использовать ипотеку.
Как ускорить продажу квартиры: правильно оценить стоимость объекта, выбрать прямую продажу, заранее подготовить документы, выплатить долги по ЖКУ и капремонту, а также выписать всех членов семьи и подготовить квартиру к показам.
Чтобы обезопасить себя при сделке с недвижимостью, важно проверять юридическую чистоту: запрашивать все разрешения, выписку из ЕГРН, справку о дееспособности продавца, если есть сомнения, а также проводить оплату через банк или нотариуса.
Если продажа альтернативная, стоит дополнительно подстраховаться: заключить предварительные договоры купли-продажи для всех сделок, а также указать во всех ДКП, что переход права собственности регистрируют сразу на все объекты.

Часто задаваемые вопросы

Чем отличается свободная сделка от альтернативной?

Свободной, или прямой, сделкой называют продажу, в которой есть только два участника: продавец и покупатель. Если нет ипотеки и обременений, а документы оформляют электронным способом, такую сделку можно заключить за одну-две недели.

Альтернативная продажа включает целую цепочку взаимосвязанных сделок. В ней могут участвовать минимум два объекта недвижимости и три стороны. Чтобы заключить такую сложную сделку, часто требуется два-три месяца.

Какой способ продажи выбрать: свободную или альтернативную сделку?

При выборе способа продажи учитывают ситуацию и личные пожелания. Например, если нужно быстро продать квартиру и переехать в другой город, лучше выбрать прямую сделку. А если хочется сразу заселиться в новую квартиру — альтернативную. В обоих случаях важно проверять юридическую чистоту недвижимости и использовать безналичный расчет при переводе денег.